Понедельник, 25.09.2017, 19:45
Высшее образование
Приветствую Вас Гость | RSS
Поиск по сайту



Главная » Статьи » Законодательство. Государство и право

ВЗНОСЫ НА КАПРЕМОНТ НА СПЕЦИАЛЬНЫЙ СЧЕТ - ТОЛЬКО НАПРЯМУЮ?

ВЗНОСЫ НА КАПРЕМОНТ НА СПЕЦИАЛЬНЫЙ СЧЕТ - ТОЛЬКО НАПРЯМУЮ?

 

Каким образом следует организовать уплату взносов на капитальный ремонт в случае, если фонд формируется на специальном счете? Вправе ли ТСЖ, УК принимать взносы в кассу или на свой текущий расчетный счет и затем зачислять их на собственный специальный счет?

 

Порядок внесения платы за ЖКУ

 

Исходя из п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт является элементом платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД. Поэтому предлагаем начать со ст. 155 "Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги" ЖК РФ. Но в ней говорится не о порядке, а об основаниях для внесения платы: это платежные документы, а также сведения о размере платы, размещенные в информационной системе, позволяющей вносить плату <1> (ч. 2).

--------------------------------

<1> Данный сервис будет предоставляться, в частности, в государственной информационной системе ЖКХ, о которой мы расскажем в ближайших номерах журнала.

 

Согласно ч. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ члены ТСЖ (собственники помещений в доме, не являющиеся членами товарищества) вносят обязательные платежи и (или) взносы (плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и плату за коммунальные услуги) в порядке, установленном органами управления товарищества (в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ), в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 настоящего Кодекса.

В силу ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в доме, в котором не создано ТСЖ и управление которым осуществляет УК, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных ч. 7.1 данной статьи (здесь сказано о прямых расчетах с РСО за коммунальные услуги) и ст. 171 настоящего Кодекса.

 

Порядок уплаты взносов на капитальный ремонт

 

Обратим внимание на выбранные законодателем формулировки ст. 171 "Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт" ЖК РФ.

Часть 1 данной статьи посвящена формированию фонда на счете регионального оператора: собственники помещений уплачивают взносы на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом субъекта РФ. Но здесь не уточняется, кому именно уплачиваются взносы. Впрочем, из сущности самого способа формирования фонда это ясно: они перечисляются региональному оператору. Вспомним, что платежи собственников помещений в данном случае составляют имущество регионального оператора (п. 2 ч. 1 ст. 179 ЖК РФ).

Часть 2 ст. 171 ЖК РФ содержит правило о формировании фонда капремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора: взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Но в этой норме не урегулирована ситуация, когда владельцем специального счета является управляющий МКД (ТСЖ, ЖСК и УК).

Возвращаясь к положениям ст. 155 ЖК РФ, обратим внимание на следующие моменты:

- в ч. 7, где идет речь о внесении платы УК, сказано, что платежи перечисляются УК, за исключением случаев, предусмотренных ст. 171 ЖК РФ. Эта норма была актуальна в то время, когда УК не могла выступать в роли владельца специального счета. Именно поэтому взносы на капитальный ремонт тогда не уплачивались УК, а перечислялись в "котел" или на специальный счет, открытый на имя регионального оператора. То есть все возможные случаи уплаты взносов на капитальный ремонт были предусмотрены ст. 171 ЖК РФ. То, что ч. 7 ст. 155 ЖК РФ не поправили после 01.01.2015, по мнению автора, является неумышленным упущением законодателя;

- напротив, ТСЖ изначально могло быть владельцем специального счета, видимо, поэтому в ч. 5 и 6 сказано, что собственники помещений вносят платежи в соответствии с решениями органов управления ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт согласно ст. 171 ЖК РФ. Поскольку данная статья регулирует только два частных случая уплаты взносов, выходит, что третий возможный вариант (когда фонд формируется на специальном счете, открытом на имя ТСЖ) реализуется в общем порядке, то есть согласно решению органов управления ТСЖ (для членов) и условиям договоров, заключенных с ТСЖ (для нечленов).

По сути, последний вывод содержит, пожалуй, единственное указание на порядок уплаты взносов на капитальный ремонт, когда фонд формируется без участия регионального оператора. Но фактически это ничего не проясняет.

 

О правовом статусе фонда капитального ремонта на специальном счете

 

Определив такой способ формирования фонда капитального ремонта, законодатель предусмотрел особый статус специального счета. В первую очередь обращает на себя внимание тот факт, что права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений (ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ). Денежные средства на специальном счете обособлены от имущества лица, на имя которого открыт этот счет. Так, на них не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца спецсчета (за исключением связанных с капитальным ремонтом общего имущества). В случае признания владельца банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (ч. 6, 7 ст. 175 ЖК РФ). Открытие специального счета на имя определенного лица - это вынужденная мера, поскольку нужны консолидация средств множества собственников помещений на одном банковском счете и ответственное лицо, которое будет осуществлять операции по такому счету. Согласно терминам ГК РФ специальный счет в данном случае рассматривается как номинальный, а собственники помещений в доме - как бенефициары (см. ст. ст. 860.1 - 860.6).

Законом предусмотрены некоторые механизмы контроля за сбором средств фонда капитального ремонта. Так, при открытии специального счета его владелец обязан сообщить об этом органу госжилнадзора (ч. 1 ст. 172 ЖК РФ). Согласно ч. 3 ст. 172 ЖК РФ владелец специального счета обязан представлять тем же чиновникам сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений, о размере остатка средств на специальном счете. В силу ч. 7 ст. 177 ЖК РФ банк, в котором открыт специальный счет, и владелец счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в МКД информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников помещений в МКД, об остатке средств на специальном счете и всех операциях по данному счету. Если собственники помещений решат изменить владельца спецсчета или банк, в котором он открыт, владелец спецсчета обязан расторгнуть договор с банком и перечислить остаток средств на новый спецсчет. Если он не совершит требуемые действия, любой собственник помещения в МКД вправе через суд взыскать средства, находящиеся на специальном счете (ч. 5 ст. 176 ЖК РФ).

Накопление фонда капитального ремонта на специальном счете, открываемом на каждый дом, обеспечивает наглядный учет денежных средств и ограничивает владельца счета в распоряжении чужими, по сути, денежными средствами. Из приведенных норм можно понять, что законодатель обеспечил неприкосновенность и сохранность средств собственников помещений на специальном счете. Но опять же в них нет прямого указания на техническую составляющую сбора денег.

 

Каким образом можно собирать взносы на капитальный ремонт?

 

Итак, в Жилищном кодексе указано, что платежи собственников помещений вносятся управляющей организации или в соответствии с решениями органов управления ТСЖ (либо ресурсоснабжающей организации, если на общем собрании принято решение о прямых расчетах за коммунальные услуги). Это означает, что денежные средства вносятся в кассу получателя или на его банковский счет. Более конкретно способы внесения платы за коммунальные услуги описаны в пп. "а" п. 65 Правил предоставления коммунальных услуг, согласно которому потребитель вправе по своему усмотрению оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов, открытых в том числе для этих целей в выбранных им банках, или путем перевода денежных средств без открытия банковского счета, почтовыми переводами, банковскими картами, через Интернет и в иных формах, предусмотренных законодательством РФ.

Дополнительно в силу ч. 15 ст. 155 ЖК РФ лицо, которому вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, вправе осуществлять расчеты с собственниками помещений и взимать плату при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, которые ведут деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.

 

Примечание. Если читать закон буквально...

...в нем не найти запрета на прием взноса на капитальный ремонт в кассу или на расчетный счет владельца специального счета. Это выгодно с точки зрения экономии затрат на сбор платежей.

 

Поскольку взнос на капитальный ремонт является частью платы за жилое помещение и коммунальные услуги, многие управляющие - владельцы спецсчетов включают его в единый платежный документ, принимают общей суммой весь платеж в кассу или на свой текущий расчетный счет и впоследствии перечисляют деньги на специальный счет. Аналогичным образом при привлечении платежных агентов по договору последние принимают взнос на капитальный ремонт наличными денежными средствами и перечисляют его со своего специального счета на спецсчет, предназначенный для формирования фонда капитального ремонта.

Оценивая правомерность данных действий, следует признать, что прямой запрет на их осуществление отсутствует. Тем не менее возьмем на себя смелость порассуждать и выявить цели законодательного регулирования.

Практика знает немало ситуаций, когда получатель денежных средств (владелец банковского счета) связан с контрагентами договорными обязательствами, которые с учетом законодательных норм требуют немедленного перечисления денег третьим лицам. То есть деньги в этом случае фактически не принадлежат получателю. Пример: денежные средства, полученные агентом в связи с исполнением сделки, заключенной в интересах принципала, должны быть перечислены последнему (ст. 999 ГК РФ). Это правило конкретизировано в Федеральном законе от 03.06.2009 N 103-ФЗ, согласно которому денежные средства, принятые платежным агентом от населения, должны быть сданы в кредитную организацию для зачисления на его специальный счет в полном объеме (ч. 15 ст. 4) и затем перечислены на специальный счет поставщика услуг. Еще один пример: абонент обязан своевременно и в полном объеме оплачивать РСО поставленные коммунальные ресурсы. Этого властям показалось мало, в связи с чем появилось Постановление Правительства РФ от 28.03.2012 N 253, в соответствии с которым денежные средства, полученные от потребителей в качестве платы за коммунальные услуги, должны быть незамедлительно перечислены РСО.

Как видим, в приведенных случаях в правовых актах не указано, что поступающие на счета получателей денежные средства принадлежат третьим лицам (то есть в расчетах используются обычные, не номинальные банковские счета), но тем не менее прямо регулируется движение денежных средств. Цель законодательного регулирования - исключить злоупотребления со стороны получателя денежных средств (УК, платежного агента) в виде неполного или несвоевременного перечисления "чужих" денежных средств адресатам.

 

Примечание. Мнение автора

Цель законодательного регулирования формирования фонда капитального ремонта на специальном счете состоит в обеспечении сохранности денежных средств на всех этапах их движения. Этой цели соответствует поступление их на специальный счет напрямую от плательщика.

 

В случае с формированием фонда капитального ремонта на специальном счете законодатель пошел гораздо дальше (все основные моменты перечислены в предыдущем разделе статьи). Поэтому есть основания полагать, что его воля заключалась в обеспечении прямого поступления денег на специальный счет от плательщиков без участия необязательных посредников. Безусловно, без помощи банка с этой задачей не справиться.

Если УК или ТСЖ будут принимать взносы на капитальный ремонт в кассу или на свой расчетный счет, они получат возможность пользоваться и в полном объеме распоряжаться этими деньгами. Достоверное "разнесение" полученных сумм по плательщикам и периодам внесения платежа в учете потребует дополнительных усилий. Кроме того, существует риск обращения взыскания на денежные средства в кассе или на обычном банковском счете (не всегда удается предупредить собственников помещений о том, что счет арестован и не следует перечислять на него платежи). То есть на каждом этапе продвижения денежных средств возрастает риск нарушения статуса денежных средств, внесенных в качестве взносов на капитальный ремонт (порядок их хранения и использования).

В случае привлечения платежных агентов фактически добавляется дополнительное звено, которое еще с большей вероятностью может оказаться слабым. Нередко платежные агенты не только принимают наличные деньги, но и выполняют расчет и осуществляют учет платы, поэтому управляющий МКД (владелец спецсчета) фактически теряет контроль за состоянием расчетов с собственниками помещений - возможностей для злоупотреблений у платежного агента еще больше (к примеру, известно, что платежные агенты не всегда перечисляют денежные средства УК в полном объеме и в сроки, предусмотренные договором, так что даже приходится в судебном порядке взыскивать с них долги).

Кстати, обратим внимание на название способа формирования фонда - перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (п. 1 ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). То есть фонд ремонта - это и есть сами денежные средства, а специальный счет - место их хранения. Собственники помещений в МКД перечисляют денежные средства на специальный счет третьего лица, но при этом из собственности плательщиков деньги не выбывают.

Сравните с альтернативным способом - перечислением взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (п. 2 ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Напомним, что региональный оператор обязан выполнять капитальный ремонт в соответствии с программой независимо от достаточности средств, перечисленных жильцами конкретного дома в "котел" (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ). То есть здесь первичны взаимные обязательства собственников помещений и регионального оператора, а не объем фактически собранных денежных средств. Полагаем, что это указывает на возможность привлечения региональным оператором платежных агентов и платежных банковских агентов для сбора взносов на капитальный ремонт.

 

* * *

 

Закон прямо не устанавливает порядок уплаты взносов на капитальный ремонт в случае, если фонд формируется на специальном счете, открытом на имя управляющего МКД. Запрет на прием взноса в составе платы за жилое помещение и коммунальные услуги в кассу или на расчетный счет УК (ТСЖ) в Жилищном кодексе отсутствует. Однако анализ норм и воли законодателя позволяет прийти к выводу, что собственники помещений должны перечислять взносы на капитальный ремонт напрямую на специальный счет. Значит, доступны только два варианта платежа: путем перевода денежных средств без открытия банковского счета и путем их перечисления с собственного банковского счета. Уплачивать взносы на капитальный ремонт наличными (в кассу управляющего или через платежный терминал) нельзя, как нельзя и перечислять их на транзитные счета расчетно-кассовых центров или текущие расчетные счета управляющих. Впрочем, ответственность за невыполнение данного принципа законом не предусмотрена.

 

С.Н.Козырева

Эксперт журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение"

("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2015, N 4)

Категория: Законодательство. Государство и право | Добавил: x5443 (12.05.2015)
Просмотров: 7804 | Теги: услуги, коммунальные, ремонт, капитальный, капремонт | Рейтинг: 5.0/2
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
...




Copyright MyCorp © 2017 Обратная связь