Пятница, 09.12.2016, 18:24
Высшее образование
Приветствую Вас Гость | RSS
Поиск по сайту


Главная » Статьи » Гражданское право

ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

С.И. СУСЛОВА

ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Обсуждению вопросов о системе прав на жилые помещения с точки зрения их разграничения на вещные и обязательственные в литературе уделяется определенное внимание <1>. Указанная дискуссия ведется в контексте относимости ряда прав на жилые помещения к категории вещных и уяснения признаков вещных прав, позволяющих отнести существующие основания проживания в жилом помещении к данной категории. Одновременно появляются работы, в которых предпринимаются попытки систематизировать вещные права на определенные группы и выявить их отличительные признаки <2>.

--------------------------------

<1> Проблемы вещных прав на жилые помещения обсуждаются как в контексте рассмотрения общих вопросов о вещных правах, так и непосредственно в самостоятельных научных работах (см., например: Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: Учеб. пособ. М.: Юристъ, 2003; Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006; Потапова Н.С. Вещные и обязательственные права граждан на жилые помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2005, др.).

<2> См., например: Щенникова Л.В. Вещное право: Учеб. пособ. М.: Юристъ, 2006. С. 170 - 184; Формакидов Д.А. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2008. N 1. С. 28 - 32.

Проект Концепции о вещном праве обозначил насущную потребность в исследовании подобных классификаций и их характеристике, анализе прав на жилые помещения в системе существующих в настоящее время и предлагаемых вещных прав. Практическая же значимость разделения названных прав на вещные и обязательственные настолько очевидна, что в отдельном обосновании не нуждается.

Вместе с тем прежде чем обсуждать вопрос о классификациях, необходимо рассмотреть существующие на сегодняшний день права, вытекающие из жилищных отношений и связанные с проживанием в конкретном жилом помещении, определить их принадлежность к вещным или обязательственным правам. Для этого необходим краткий обзор выделяемых учеными признаков вещных прав.

Е.А. Суханов к основополагающим признакам вещных прав относит принудительную типизацию и принудительную фиксацию <1>. Раскрывая эти признаки, правовед указывает на необходимость закрытого перечня и исчерпывающую характеристику их содержания (соглашение сторон в отношении объема этих прав по определению недопустимо). Ученый подчеркивает абсолютный характер вещных прав и то, что они устанавливают господство лица над вещью <2>.

--------------------------------

Статья Е.А. Суханова "О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", 2006, N 12.

<1> Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Актуальные проблемы права собственности: Матер. науч. чт. памяти С.Н. Братуся. М.: Юриспруденция, 2007. С. 41 - 42.

<2> Суханов Е.А. К понятию вещного права // Правовые вопросы недвижимости. 2005. N 1. С. 35.

Л.В. Щенникова выделяет три основных признака вещных прав: объект вещных прав; содержание, выражающееся в господстве над вещью; абсолютный характер защиты <1>. Автор также предлагает сформулировать закрытый перечень вещных прав, в который она включает 11 пунктов: право владения; право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право застройки; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право самостоятельного распоряжения доходами учреждения; сервитуты; право проживания; залог; удержание. Формулирует Л.В. Щенникова и отдельный перечень вещных прав на жилые помещения: в его состав входят право проживания, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты и право залога <2>.

--------------------------------

<1> Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 51 - 56.

<2> Там же. С. 183 - 184.

В.А. Микрюков, напротив, не считает возможным формулировать исчерпывающий список ограничений права собственности (вещных прав) <1>. При этом автор выделяет 12 видов вещных прав, среди которых интерес представляют право найма жилого помещения, рента недвижимого имущества, право безвозмездного пользования имуществом, право пользования имуществом, предоставленное по завещательному отказу. Причем к найму автор относит, по-видимому, не только договор социального найма, но и найм служебного жилого помещения <2>.

--------------------------------

<1> Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут, 2007. С. 144.

<2> Там же. С. 142.

Проект Концепции о вещном праве содержит категоричный вывод о том, что недостатком действующего законодательства является "открытый характер перечня вещных прав, содержащегося в ГК РФ (статья 216), что в принципе допускает как введение новых вещных прав (причем не только федеральным законом), так и любые основания их возникновения" (п. 2.2 разд. "Общие положения о вещных правах")". При этом предлагается исчерпывающий перечень вещных прав, включающий следующие права: право собственности; право пожизненного наследуемого владения земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис); право застройки земельного участка; сервитут; право личного пользовладения (узуфрукт); ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право; право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещных выдач; право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности (п. 3.2 разд. "Общие положения о вещных правах").

С учетом сказанного применительно к жилым помещениям можно, таким образом, говорить о выделении следующих прав:

- право собственности;

- право проживания на основании завещательного отказа;

- право проживания на основании договора ренты и пожизненного содержания с иждивением;

- право проживания члена семьи собственника;

- право проживания нанимателя жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилья);

- право аренды жилого помещения;

- право безвозмездного пользования имуществом (ссуда);

- сервитуты;

- право залога;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право проживания в жилом помещении члена жилищного кооператива до полной выплаты паевого взноса.

Надо отметить, что в литературе предлагается среди прав на жилое помещение выделять самостоятельную группу прав проживания, объединяющую право проживания на основании завещательного отказа, право проживания на основании договора пожизненного содержания с иждивением, право проживания члена семьи собственника <1>. При этом Л.В. Щенникова включает в эту группу права, связанные с непосредственным проживанием в жилом помещении (т.е. по признаку возможности проживания) <2>, тогда как Д.А. Формакидов пытается объяснить подобное объединение иными особенностями этих прав, к которым он относит следующее: эти права могут принадлежать только гражданину; использование помещения исключительно для личного проживания; безвозмездность, если иное не установлено соглашением сторон; пожизненный характер <3>.

--------------------------------

<1> Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 184. Д.А. Формакидов пытается развить данную классификацию и обнаружить в подобной систематизации иные признаки, которые бы объединяли указанные основания, помимо права проживать в жилом помещении (Формакидов Д.А. Указ. соч. С. 28 - 32).

<2> Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 184.

<3> Формакидов Д.А. Указ. соч. С. 30.

Возражая против введения самостоятельной группы прав проживания, хотелось бы отметить надуманность выявленных авторами общих черт прав проживания и их существенных отличий от прочих прав на жилые помещения. Нельзя не заметить и того, что вне указанной группы остаются иные схожие права на жилое помещение, например право бывших членов семьи проживать в жилом помещении (на основании решения суда), право члена семьи бывшего собственника, сохранившего право проживания в жилом помещении при смене собственника, и некоторые другие. Кроме того, думается, что введение подобной группы прав даже чисто с теоретических позиций лишь усложнит уяснение системы вещных прав <1>.

--------------------------------

<1> Д.А. Формакидов сам обращает внимание на то, что действующее законодательство не нуждается в подобной классификации (Формакидов Д.А. Указ. соч. С. 31).

Проанализировав природу упомянутых в настоящем перечне прав, хотелось бы указать следующее.

Право собственности на жилое помещение, безусловно, является вещным правом. При этом вряд ли можно рассматривать данное право в качестве жилищного права <1>. Это обусловлено тем, что ст. 4 ЖК РФ не включает отношения, возникающие из статуса собственника жилого помещения, в число жилищных, а достаточно категорично указывает, что жилищное законодательство регулирует отношения только по поводу "пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда". Да и в литературе право собственности на жилое помещение и жилищные права также обычно разграничиваются. Так, не отождествляет право собственности и жилищные права В.М. Жуйков: "...отношения собственности на жилое помещение находятся в тесной связи с жилищными. Право собственности служит основанием для возникновения и осуществления жилищных отношений" <2>. Разграничивают право собственности и жилищное право Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников: "Право собственности - коренное право, а жилищное право - производно... по-видимому, когда возникает конфликт между обладателем права собственности и носителем жилищного права, мы по инерции, не вдаваясь в детали, защищаем того, кто имеет жилищное право, и забываем о том, что с точки зрения иерархии право собственности гораздо выше" <3>.

--------------------------------

<1> Л.Ю. Михеева рассматривает право собственности на жилое помещение наряду с иными жилищным правами (Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства // СПС "КонсультантПлюс").

<2> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постат.) / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2006. С. 17.

<3> Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 182 (авторы - Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников).

Право проживания на основании завещательного отказа и право проживания на основании договора ренты и пожизненного содержания с иждивением практически всеми исследователями признаются вещными правами.

Между тем с данной позицией сложно согласиться в отношении прав проживания на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Это связано с тем, что содержание вещных прав должно быть определено нормами закона, а не соглашением сторон.

Нормы, регулирующие пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, помещены в разд. II ЖК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" и "уравнивают" право проживания на основании договора пожизненного содержания с иждивением с правом отказополучателя, предусматривая при этом возможность отступления, установленного соглашением сторон (ст. 34 ЖК РФ). Учитывая, что текст ЖК РФ достаточно скуп в отношении определения объема прав и обязанностей как отказополучателя, так и получателя ренты, объем прав на жилое помещение получателя ренты, допускающий его определение сторонами договора, может различаться в каждой конкретной ситуации. В связи с этим вещный характер прав получателя ренты на жилое помещение вызывает большие сомнения.

В литературе в основном поддерживается позиция об отнесении к числу вещных право члена семьи собственника проживать в жилом помещении. В то же время некоторые ученые полагают, что наличие или отсутствие указания в законе о праве следования за вещью является одним из основных признаков, не позволяющих отнести упомянутые права к категории вещных. В частности, В.А. Микрюков отмечает, что лишение прав членов семьи собственника жилого помещения свойств следования за вещью "ознаменовало необходимость исключения этого права из списка ограниченных вещных прав на жилые помещения" <1>.

--------------------------------

<1> Микрюков В.А. Указ. соч. С. 147.

Полагаем, что это мнение является ошибочным: отсутствие права следования за вещью не превращает данные права в обязательственные <1>. Однако нельзя не признать непоследовательность позиции законодателя, который, изначально признав вещную природу данных прав, усмотрел необходимость более тщательной защиты права собственности на жилое помещение и "отобрал" у этих прав такой признак, как право следования, превратив их, как указывается в п. 1.2 разд. "Общие положения о вещных правах" проекта Концепции о вещном праве, в права с неясной правовой природой <2>.

--------------------------------

<1> См.: Суслова С.И. Правовое регулирование правового положения лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений // Жилищное право. 2006. N 12. С. 58.

<2> Нельзя в этой ситуации забывать о тех исключениях из общего правила, которые закреплены в действующем законодательстве. Речь идет о лицах, которые участвовали в приватизации, но не стали собственниками жилого помещения. Наличие у данной категории признака права следования за вещью дает бесспорные основания считать данное право на жилое помещение вещным.

Таким образом, в проекте Концепции о вещном праве названные права не получили однозначную оценку, хотя в качестве особых вещных прав в п. 1.2 разд. "Общие положения о вещных правах" признаются права членов семьи собственников жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), вещное право пользования жилым помещением, признаваемое за гражданами, проживающими совместно с собственником помещения (ст. 31 ЖК РФ), а также за гражданами, которым пользование жилым помещением предоставлено по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ).

Затруднения при квалификации права члена семьи собственника проживать в жилом помещении связаны с фактом отсутствия четких признаков вещных прав, закрепленных в законе. Придерживаясь точки зрения, согласно которой основными признаками вещного права являются фиксирование права и определение его содержания в нормах закона, считаем, что сегодня можно говорить о вещной природе анализируемого права. Признаки вещного права, признаваемые доктриной (следование за вещью и абсолютный характер защиты), не находят последовательного отражения в действующем законодательстве. Так, признак абсолютного характера защиты фактически неприменим в силу ст. 305 ГК РФ, а признак права следования можно обнаружить и в обязательственных отношениях. Вследствие этого отсутствие признаков следования за вещью и абсолютного характера защиты не могут рассматриваться как предопределяющие правовую природу права проживания (в том числе и члена семьи собственника).

Вопрос о праве члена семьи собственника проживать в жилом помещении должен быть решен путем изменений действующего законодательства, что и предлагают проект Концепции о вещном праве и Концепция развития гражданского законодательства. Указание в законе четких признаков вещных прав, а также введение их исчерпывающего перечня прекратят дискуссию о природе статуса члена семьи. При этом, по всей видимости, статус члена семьи собственника станет основанием возникновения узуфрукта (см. о нем далее).

Право нанимателя и членов его семьи по договору социального найма, право аренды жилого помещения, право безвозмездного пользования имуществом (ссуда) вызывают, наверное, наибольшую дискуссию в части возможности отнесения их к вещным правам.

Так, Е.А. Суханов считает абсолютно неприемлемым признание вещной природы арендных отношений: "...аренда (имущественный найм) уже многими российскими цивилистами признается институтом вещного права, а залог, напротив, - обязательственным (или смешанным, вещно-обязательственным) правом, что с позиции классического учения о разграничении вещных и обязательственных прав в лучшем случае может считаться лишь недоразумением" <1>. Будучи последовательным, автор не относит к вещным и права нанимателя по договору социального найма: "...это право действительно сложно было отнести к обязательственным (договорным) правам, ибо его содержание полностью определялось законом, а не договором. Однако его объектом не были индивидуально-определенные недвижимые вещи, а по своей сути это право оформляло сугубо административное распределение дефицитного имущества (жилья) с установлением определенных гарантий для его пользователей, что никак не соответствует... социально-экономическому назначению категории вещных прав" <2>.

--------------------------------

Статья Е.А. Суханова "О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", 2006, N 12.

<1> Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве. С. 37.

Статья Е.А. Суханова "О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", 2006, N 12.

<2> Там же. С. 41.

Иную позицию по вопросу о природе прав нанимателя по договору социального найма, которую сложно признать последовательной, занимает Л.В. Щенникова. В частности, она отмечает: "...особое место среди имущественных прав на жилые помещения должны занимать права нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Эти права по своим чертам в большей степени примыкают к праву вещному, нежели обязательственному..." <1>. Но далее в этой же работе, характеризуя те же права, пишет о том, что их юридическая природа вызывает в цивилистике споры "и хотя были сторонники вещно-правовой их принадлежности, данные гражданские права на жилое помещение с большой натяжкой можно назвать таковыми" <2>. С учетом сказанного, вероятно, право нанимателя и членов его семьи по договору социального найма автор вещным все же не считает.

--------------------------------

<1> Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 27.

<2> Там же. С. 171.

Д.А. Формакидов право нанимателя по договору социального найма, членов его семьи и ссудополучателя жилого помещения относит к категории вещных прав, однако данное им обоснование своей позиции вызывает очень много вопросов. Например, автор отмечает, что право нанимателя по договору социального найма отвечает такому признаку вещного права, как положительное содержание, "заключающееся в установлении господства над жилым помещением независимо от воли иных лиц, объем, или мера, которого определяются в основном законом (выделено мной. - С.И.)" <1>. А далее указывает, что содержание данных прав (речь идет о правах нанимателей, членов семьи нанимателя и ссудополучателей) определяется условиями этого договора и может быть различным <2>.

--------------------------------

<1> Формакидов Д.А. Указ. соч. С. 31.

<2> Там же.

Представляется, что сложность в оценке природы права на жилое помещение применительно к договору социального найма состоит в том, что основанием для вселения в жилое помещение и проживания в нем является договор, что подчеркивает обязательственную природу возникающих отношений (в ст. 61 ЖК РФ закреплено, что пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с договором социального найма). В то же время жилищное законодательство строго регулирует условия данного соглашения, не предоставляя возможности сторонам изменения его содержания: так, разработанный Типовой договор социального найма жилого помещения <1> не оставляет сторонам никакой свободы по согласованию его условий.

--------------------------------

<1> Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 // СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

Очевидно, что такая ситуация возникла вследствие механического "воспроизведения" устаревших норм советского жилищного законодательства и вряд ли может рассматриваться в качестве позитивной характеристики его современного состояния. Думается, что в современных условиях допустимо заключение договора социального найма на условиях свободного определения его условий при тщательной регламентации основополагающих положений нормами закона, что имеет место в ГК РФ применительно к различным гражданско-правовым договорам, в котором большинство норм сформулировано в качестве императивных, а не диспозитивных <1>. С учетом изложенного вряд ли правильным было бы относить право нанимателя и членов его семьи по договору социального найма к числу вещных.

--------------------------------

<1> В первую очередь это касается именно договоров с участием органов государственной власти и органов местного самоуправления, в частности параграфов, посвященных поставке для государственных и муниципальных нужд, подрядным работам для государственных и муниципальных нужд.

Применительно к договору ссуды сложность отнесения права ссудополучателя на безвозмездное пользование имуществом (проживание в жилом помещении) к вещным или обязательственным правам основана на другом. Правила заключения и исполнения договора по поводу безвозмездной передачи вещи (в нашем случае жилого помещения), закрепленные в ГК РФ, в полной мере допускают согласование сторонами определенных моментов, связанных именно с проживанием в конкретном жилом помещении, таких как вселение в жилое помещение членов семьи ссудополучателя, оплата коммунальных услуг, проведение текущего и капитального ремонта и аналогичных. Однако (как и применительно к аренде) наличие таких признаков, как право следования за вещью и абсолютный характер защиты, позволяют многим авторам относить права, вытекающие из договоров ссуды, к вещным <1>.

--------------------------------

<1> На это обращает внимание и Е.А. Суханов, когда пишет следующее: "В нашем праве это различие, к сожалению, существенно нивелировано законом, допускающим предъявление вещно-правового иска субъектами не только вещных, но и ряда обязательственных прав (ст. 305 ГК)... владельцами вещей считаются субъекты не только вещных, но и многих обязательственных прав. В связи с этим они получают и вещно-правовую защиту своих прав против всех третьих лиц, включая собственника вещи (как, например, арендатор). Следствием этого стали известное "смешение" гражданско-правовых способов защиты различных имущественных прав и вызванная им фактическая утрата значения гражданско-правовых особенностей защиты права в качестве его квалифицирующего признака, позволяющего разграничивать вещные и обязательственные права" (Суханов Е.А. К понятию вещного права. С. 38 - 39.)

Такая трактовка представляется неверной, поскольку, как уже отмечалось, один из основополагающих признаков вещных прав - определение их содержания нормами закона, а не соглашением сторон, в то время как и договор аренды, и договор ссуды, являющиеся основанием возникновения прав арендатора и ссудополучателя на жилое помещение, допускают установление различных объемов прав и обязанностей сторон этих соглашений и соответственно различное содержание прав арендатора или ссудополучателя, что препятствует признанию данных прав вещными.

Концепция развития гражданского законодательства (п. п. 2.2, 2.7 подразд. 2 "Общие положения о вещных правах" разд. IV "Законодательство о вещных правах") и проект Концепции о вещном праве (п. п. 1.4, 2.5 разд. "Общие положения о вещных правах") предлагают отменить сложившийся подход, при котором обязательственные по своей природе отношения (аренда, найм, ссуда) наделяются признаками вещных прав - правом следования и абсолютным характером защиты <1>. И если в отношении лишения обладателей обязательственных прав на жилые помещения против возможности использовать вещно-правовые способы защиты возражений нет, то к "изъятию" права следования за вещью в обязательственных отношениях нужно относится осторожно.

--------------------------------

<1> Так, в частности, в п. 2.5 разд. "Общие положения о вещных правах" проекта Концепции о вещном праве указывается, что "в ГК РФ не проведено четкое разграничение вещных прав от иных гражданских прав. Многие обязательственные права сегодня наделены признаками, присущими только вещным правам. Так, непременный атрибут вещного права - право следования можно обнаружить в обязательственно-правовых отношениях по договору аренды (статья 617). В целях устранения данного недостатка в общие положения о вещных правах можно было бы включить норму, ограничивающую распространение правил о вещных правах на иные субъективные (или только обязательственные) гражданские права".

С одной стороны, нельзя отрицать, что право следования характерно для вещного права и должно отсутствовать у обязательственных прав. С другой стороны, если, например, в арендных отношениях (особенно в отношениях между предпринимателями) его наличие можно будет восполнить диспозитивной нормой и отдать установление права следования на усмотрение сторон, то в отношениях жилищных подобное решение чревато ущемлением прав нанимателя. В условиях, когда собственники стремятся вовсе уклониться от заключения договоров найма <1>, вряд ли можно говорить о широком распространении практики включения в договор условия о праве следования за вещью. При таких обстоятельствах с переходом права собственности на жилое помещение к новому собственнику наниматель не избавлен от угрозы прекращения с ним договора найма, заключенного с прежним собственником, что снижает значимость иных положений ГК РФ, направленных на охрану прав нанимателей (в первую очередь в долгосрочных отношениях).

--------------------------------

<1> Речь в первую очередь идет о договорах так называемого коммерческого найма жилого помещения.

Вышеизложенное позволяет относить право нанимателя и членов его семьи по договору социального найма, право аренды жилого помещения, право безвозмездного пользования имуществом (ссуда), право нанимателя по договору найма специализированного жилья, право нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения к обязательственным, а не к вещно-правовым.

Несколько особняком стоит обычно право проживания в жилом помещении члена жилищного кооператива до полной выплаты паевого взноса.

О природе права члена кооператива на жилое помещение до полной выплаты паевого взноса исследователи нередко предпочитают умалчивать, ограничиваясь рассмотрением тех прав и обязанностей членов кооператива, которые поименованы в законе <1>. В ряде случаев авторы, анализируя вещные права на жилые помещения, вообще не упоминают о рассматриваемом праве <2>.

--------------------------------

<1> Ю.К. Толстой ограничивается указанием на то, что отношения между кооперативом и членом кооператива основаны на членстве (Толстой Ю.К. Жилищное право: Учеб. М.: Велби; Проспект, 2007. С. 55), Г.Ф. Шешко рассматривает лишь права и обязанности членов кооперативов до и после принятия ЖК РФ (Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учеб. пособ. М.: АСТ КОНТРАКТ, 2007. С. 224 - 230).

Статья С.П. Гришаева "Вещные права на жилые помещения по новому Жилищному кодексу РФ" включена в информационный банк.

<2> Гришаев С.П. Вещные права на жилые помещения по новому Жилищному кодексу РФ // Жилищное право. 2006. N 7. С. 8 - 15.

Л.Ю. Михеева высказывается в отношении прав члена кооператива довольно осторожно. С одной стороны, правовед не характеризует данные права как обязательственные, отмечая, что "нет оснований полагать, что между указанными лицами возникли правоотношения найма жилого помещения или безвозмездного пользования" <1>. С другой стороны, не признает данные права и вещными, указывая, что "это особые правоотношения, вытекающие из участия в юридическом лице" <2>.

--------------------------------

<1> Михеева Л.Ю. Указ. соч.

<2> Там же.

П.В. Крашенинников считает обязательственным право члена кооператива на жилое помещение до полной выплаты паевого взноса: "...член жилищного или жилищно-строительного кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений, т.е. является обладателем обязательственного права" <1>. Однако детального обоснования своей позиции автор не приводит.

--------------------------------

<1> Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2005. С. 167.

Полагаем, что факт наличия членских отношений не свидетельствует об обязательственной природе указанного права проживания, поскольку никак не определяет содержание этого права, а лишь опосредует взаимоотношения члена кооператива и самого кооператива по оплате стоимости жилого помещения. Таким образом, взаимоотношения, возникающие между юридическим лицом и членом кооператива по поводу внесения паевых взносов, можно и должно рассматривать в качестве обязательственных, однако само право проживания члена кооператива в связи с фактом его возникновения на основании членства, считать обязательственным вряд ли правильно.

В литературе встречаются утверждения о том, что за рассматриваемым правом не может усматриваться вещный характер, поскольку "целью членства в кооперативе всегда является приобретение права собственности на жилое помещение" <1>. Вряд ли данное утверждение справедливо. Целью создания всякого потребительского кооператива является удовлетворение материальных и иных потребностей граждан (ст. 116 ГК РФ), и, соответственно, целью вступления в жилищный кооператив граждан является улучшение их жилищных условий (при том, что право собственности при полной уплате пая стало возникать у членов кооператива только с 1991 г.).

--------------------------------

<1> Формакидов Д.А. Указ. соч. С. 31.

Представляется, что право члена кооператива проживать в жилом помещении до полной выплаты пая носит вещный характер, член кооператива самостоятельно осуществляет господство над жилым помещением, а наличие договоров между членами кооператива и кооперативом о внесении паевых взносов (если таковые присутствуют) не касаются указанного права проживания, объем которого определен законом и не может быть изменен соглашением сторон.

Сервитуты традиционно относятся к вещным правам. Но сервитуты на жилые помещения не получили столь однозначную оценку.

Легальное определение сервитута, данное в ст. 274 ГК РФ, позволяет говорить об установлении сервитутов только применительно к земельным участкам. Вместе с тем попытки включить в число сервитутов определенные права на жилые помещения предпринимались в литературе и до, и после принятия нового ЖК РФ: в качестве личного сервитута предлагалось рассматривать право проживания члена семьи собственника жилого помещения, а также право отказополучателя проживать в жилом помещении.

Например, Е.М. Денисевич полагает, что такие признаки, как пожизненный характер права пользования, а также тот факт, что объем прав собственника по пользованию жилым помещением шире, чем у членов его семьи, дает основание сделать вывод о рассмотрении права пользования жилым помещением членом семьи собственника в качестве личного сервитута договорного типа <1>. К этой позиции примыкает и М.Н. Малеина, категорично утверждающая, что "право пользования отказополучателя недвижимым имуществом является сервитутом" <2>.

--------------------------------

<1> См.: Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. 2000. N 2. С. 17.

<2> Малеина М.Н. Спорные вопросы при передаче и использовании жилого помещения по завещательному отказу // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 6; СПС "КонсультантПлюс".

Мнение о рассмотрении легата в качестве основания возникновения сервитута на жилое помещение в последние годы стало преобладающим <1> (хотя в литературе можно встретить и противоположное суждение <2>). Основными "объединяющими" признаками прав члена семьи собственника и отказополучателя на жилое помещение называются "пожизненное пользование, эти права связаны с определенной личностью. т.е. являются личными, устанавливаются в силу закона, договора или завещания, как в римском и русском праве являются ограниченными правами пользования чужой вещью (личными сервитутными правами)" <3>.

--------------------------------

<1> См., например: Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 142. С.Г. Певницкий относит к личным сервитутам помимо права проживания на основании статуса члена семьи собственника и отказополучателя также и право получателя ренты проживать в жилом помещении (Певницкий С.Г. Некоторые вопросы вещных прав на помещения в отечественном правопорядке // Нотариус. 2005. N 5. С. 26 - 27). А.А. Иванов предлагает ввести в законодательство понятие личного сервитута, полагая, что "под них можно было бы подвести права отказополучателя на жилое помещение по завещанию и при необходимости права члена семьи собственника жилого помещения" (Иванов А.А. Об основных направлениях совершенствования законодательства о вещных правах // Вестник гражданского права. 2008. N 4; СПС "КонсультантПлюс").

Статья С.П. Гришаева "Вещные права на жилые помещения по новому Жилищному кодексу РФ" включена в информационный банк.

<2> См., например: Бобровская О.Н. Завещательный отказ как основание возникновения жилищного правоотношения // Наследственное право. 2008. N 1. С. 22; Гришаев С.П. Указ. соч. С. 9.

<3> Андреев Ю.Н. Судебная защита жилищных прав граждан: теория, законодательство, практика. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2008. С. 28 - 29.

Думается, признание упомянутых прав на жилые помещения в качестве личных сервитутов в большей степени основано на исторической традиции, нежели на существующих нормах законодательства: действующее законодательство не называет четких признаков сервитутов, не указывает оснований их возникновения, видовой характеристики сервитутов. Именно указанное позволяет выявлять общие признаки и находить отличия между сервитутами и вещными правами на жилое помещение.

Вместе с тем самостоятельное регулирование гражданским и жилищным законодательством таких оснований проживания в жилом помещении, как статус члена семьи собственника, завещательный отказ, договор пожизненного содержания с иждивением наряду с сервитутами дает основание усомниться в необходимости и целесообразности рассмотрения указанных прав в качестве сервитутов. Не поддерживает отнесение к сервитутам различных прав проживания в жилом помещении и проект Концепции о вещном праве. Так, в п. 2.2 разд. "Сервитуты" проекта Концепции обращается внимание на необходимость отделения сервитутов от других вещных прав, в первую очередь от узуфрукта. Там же перечислены основные виды сервитутов, которые не имеют отношения к такому объекту, как жилое помещение.

В рамках настоящей статьи определенного внимания, безусловно, заслуживают вещные права на жилые помещения, которые не порождают у их обладателей права проживания в жилом помещении. Речь идет о праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления.

Статья 19 ЖК РФ устанавливает, что государственный жилищный фонд и муниципальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъектам РФ и органам местного самоуправления. В данной статье не упоминается ни о праве хозяйственного ведения, ни о праве оперативного управления, как это имело место в тексте утратившего силу Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". Отсюда вытекает необходимость прекращения указанных прав на жилое помещение у соответствующих субъектов (государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенного предприятия и учреждения) и передачи жилищного фонда в ведение органов государственной власти и органов местного самоуправления.

К сожалению, многие исследователи продолжают трактовать эту статью расширительно, считая, что законодатель сознательно не указал права названных субъектов, поскольку в силу закона государственный и муниципальный жилищный фонд может быть передан в хозяйственное ведение и оперативное управление <1>. Такая позиция представляется безосновательной.

--------------------------------

<1> См., например: Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 69; Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 183 - 184; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постат.) / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. С. 59.

Несколько слов необходимо сказать и о праве залога жилого помещения (ипотеке), в отношении правовой природы которого давно ведется неиссякаемая дискуссия. Надо сказать, что одним из основных доводов сторонников обязательственной (или смешанной) природы залога является позиция законодателя, поместившего нормы о залоге в раздел об обеспечении исполнения обязательств и не упомянувшего о залоге в разделе, посвященном праву собственности и иным вещным правам. Между тем представляется, что право залога жилого помещения правильнее рассматривать в качестве вещного права и это в полной мере подтверждено Концепцией развития гражданского законодательства и проектом Концепции о вещном праве, в которых ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право прямо отнесено к числу вещных прав (подразд. 2 "Общие положения о вещных правах" разд. IV "Законодательство о вещных правах" Концепции развития гражданского законодательства; разд. "Ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право" проекта Концепции о вещном праве).

Обзорно рассмотрев права на жилые помещения, необходимо проанализировать предложения, содержащиеся в Концепции развития гражданского законодательства, проекте Концепции о вещном праве и касающиеся рассматриваемых прав.

Основной предлагаемой новеллой является объединение всех существующих вещных прав на жилое помещение в одну группу прав личного пользовладения (узуфрукт), которые предлагается разделить на две группы: общие и социальные (семейные) (п. 2.2 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)" проекта Концепции о вещных правах). При этом предусматривается, в частности, следующее: узуфрукт как вещное право является правом сугубо личным (и в силу этого неотчуждаем даже с согласия собственника), его атрибутом является право следования (хотя отдельное его упоминание вряд ли оправданно, поскольку право следования требует закрепления в качестве основного признака в общих положениях о вещных правах), подлежит государственной регистрации; узуфрукт может устанавливаться на определенный срок или без определения срока, причем в последнем случае узуфрукт считается установленным пожизненно; узуфрукт может возникать на основании возмездных и безвозмездных сделок, причем в отношении недвижимых вещей возникает и прекращается в момент государственной регистрации. Не оспаривая теоретической и практической значимости проекта Концепции развития гражданского законодательства и проекта Концепции о вещных правах, хотелось бы обозначить возникающие в связи с предлагаемыми новеллами вопросы.

Во-первых, проект Концепции о вещных правах не решает проблему прав, которые на сегодняшний день имеют неопределенную правовую природу, о чем упоминается в самом тексте проекта: например, право на жилое помещение как право члена семьи собственника (в контексте ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ); право члена кооператива проживать в жилом помещении до полной выплаты паевого взноса; право бывшего члена семьи проживать в жилом помещении на срок, определенный решением суда; право члена семьи бывшего собственника жилого помещения, сохранившего право проживания (например, после купли-продажи жилого помещения). Думается, в случае решения об исключении данных прав "из обихода" законодательство должно закреплять как минимум переходные положения, с этим связанные. Простое умолчание о судьбе этих прав не решит обозначенную в проекте Концепции проблему "правовых суррогатов" (понятий, которые сегодня не могут быть определены ни в категории вещных, ни в категории обязательственных прав), но породит новые вопросы.

Во-вторых, Концепция развития гражданского законодательства предлагает закрепить: вещные права возникают и прекращаются только по основаниям, установленным ГК РФ, и изданными в соответствии с ним законами (п. 2.2 подразд. 2 "Общие положения о вещных правах" разд. IV "Законодательство о вещных правах"). При этом в литературе справедливо отмечается, что "нет никаких оснований рассматривать Жилищный кодекс в качестве lex specialis в отношении Гражданского кодекса... последний не принимался в соответствии с Гражданским кодексом... имеет собственный, конституционно определенный предмет и опирается на собственные принципы" <1>. Следствием такой позиции должно стать исключение норм о вещных правах на жилые помещения из ЖК РФ, что сложно признать целесообразным.

--------------------------------

<1> Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 91 (автор - Е.А. Суханов).

Вместе с тем в проекте Концепции о вещном праве обращается внимание на невозможность полного урегулирования особенностей всех вещных прав в ГК РФ: "...возможно и, видимо, неизбежно, но следует допустить, наряду с закреплением в ГК РФ перечня случаев возникновения узуфрукта, возможность того, чтобы отдельные вопросы могли регулироваться специальными законами с определением того, какие вопросы могли бы быть предметом такого регулирования" (п. 2.1 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)"). Соответственно, необходимо прямо указать, что определенная детализация отдельных вещных прав на жилые помещения возможна в рамках ЖК РФ.

В-третьих, проект Концепции о вещном праве рассматривает узуфрукт как "наиболее полное вещное право, исчерпывающее своим содержанием (владение и пользование вещью) соответствующие правомочия собственника" (п. 2.4 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)").

Правомочие владения вещью, в отношении которой установлен узуфрукт, принадлежит исключительно узуфруктуарию. Вместе с тем в современной российской действительности очень часто собственник проживает совместно с лицами, правами которых обременены жилые помещения. Полное господство узуфруктуария над жилым помещением поставит уже собственника в зависимость от усмотрения первого, существенно ограничив или вовсе лишив собственника возможности каким-либо образом распоряжаться жилым помещением. Такая ситуация была бы оправдана, если бы большинство узуфруктов устанавливались по соглашению сторон, но, думается, на практике будут преобладать узуфрукты, установленные на основании решения суда. Применительно же к социальным узуфруктам предлагаемый подход возвратит к отмененной в 2005 г. практике сохранения прав на жилое помещение за членами семьи собственника.

В-четвертых, проект Концепции о вещном праве не допускает сосуществования узуфрукта с иными вещными или обязательственными правами, предполагающими возникновение правомочий по владению вещью, поскольку это будет приводить к утрате узуфруктуарием владения вещью (п. 2.6 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)").

Данное положение логически продолжает предыдущее и свидетельствует о практически полном выбытии жилого помещения, обремененного узуфруктом, из гражданского оборота. И хотя в проекте Концепции о вещном праве делается оговорка о "сосуществовании" узуфрукта и ипотеки, представляется, что это существенно ухудшит ситуацию с кредитованием под залог жилых помещений, что имело место до принятия ЖК РФ. Квартира, обремененная узуфруктом, теоретически может быть передана в залог, но практически ни один банк не будет рассматривать ее в качестве надлежащего обеспечения, поскольку реализовать такое жилое помещение при неисполнении основного обязательства будет сложно, точнее - практически невозможно.

В-пятых, исходя из позиции, согласно которой узуфрукт является наиболее полным вещным правом, в п. 2.5 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)" проекта Концепции о вещном праве закреплено положение о том, что в отношении вещи может существовать только один узуфрукт, т.е. два узуфрукта в отношении одной вещи невозможны.

Установление подобного правила приведет к ограничению прав собственника, в частности при составлении завещания. Так, если жилое помещение уже обременено узуфруктом (например, недееспособного члена семьи), то передать жилое помещение отказополучателю не будет никакой возможности, что ограничит принцип свободы завещания.

В-шестых, проект Концепции о вещном праве предлагает возможность установления узуфрукта на часть недвижимой вещи (например, на отдельное жилое помещение без индивидуализации его как объекта права собственности). То есть допускается существование нескольких узуфруктов в отношении одной вещи, при условии, что на каждую часть будет существовать только один узуфрукт (п. 2.7 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)").

Подобное предложение появилось, по всей вероятности, в связи с обозначенной проблемой ограничений прав собственника, а также в силу установления социальных узуфруктов. Так, если в жилом помещении проживают несколько несовершеннолетних детей, то каждый из них имеет право на судебное установление социального (семейного) узуфрукта, что приводит к появлению нескольких узуфруктов на одну вещь, что по общему правилу признается недопустимым.

В-седьмых, основанием установления узуфрукта является гражданско-правовая сделка. По иным основаниям узуфрукт может быть установлен только в предусмотренных законом случаях - социальный (семейный) узуфрукт (п. 2.13 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)" проекта Концепции о вещном праве), который заслуживает особого внимания.

Социальный (семейный) узуфрукт представляет собой исключение из общих положений, которые установлены проектом Концепции о вещных правах. В частности, его установление допускается, когда правомочие по владению и пользованию вещью узуфруктуарий реализует совместно с собственником в силу существования семейных отношений.

Очевидно, что подобный узуфрукт найдет широкое применение на практике, поскольку заменяет собой устоявшуюся в теории и практике категорию членов семьи собственника. При этом в отличие от действующего законодательства к лицам, имеющим право установить подобный узуфрукт, проектом Концепции отнесены лица, имеющие в силу своего положения и личностных характеристик право на получение известного содержания от других лиц: супруги, несовершеннолетние дети, престарелые родители, нетрудоспособные иждивенцы и т.п. Проект Концепции о вещном праве предусматривает, что круг таких лиц должен быть предусмотрен законом и четко формулирует положение о необходимости совместного проживания указанных лиц в названном жилом помещении и отсутствия у них другого жилого помещения (п. 2.18 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)"). Причем утрата любого из названных признаков дает возможность собственнику ставить вопрос об отмене такого узуфрукта.

Принятие таких предложений порождает вопрос о правовом статусе тех лиц, которые, проживая вместе с собственником и являясь членами его семьи по действующему законодательству, не подпадают под признаки тех лиц, которые вправе требовать установление узуфрукта. В предлагаемой проектом Концепции системе вещных прав на жилые помещения места для прав данных лиц не находится.

Указанное порождает ситуацию, в которой проживание дееспособного супруга совместно в квартире своего супруга возможно только на основании соглашения с собственником, т.е. предполагает наличие договорных обязательств. А поскольку такое проживание безвозмездно, эти отношения могут быть квалифицированы в качестве договора безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Причем по смыслу проекта Концепции о вещном праве правило о праве следования у ссудополучателя применяться не должно в силу обязательственного характера данного имущественного права. И если сегодня отсутствие права следования у категории членов семьи собственника восполняется п. 4 ст. 31 ЖК РФ, защищающим бывших членов семьи собственника (право может быть сохранено на основании судебного решения, бывший член семьи может потребовать обеспечения его другим жилым помещением), то в условиях предлагаемого проектом Концепции варианта интересы проживающих с собственником членов его семьи оказываются абсолютно незащищенными.

Таким образом, можно обозначить две основные проблемы.

Во-первых, установление узуфрукта на жилое помещение практически исключает жилое помещение из имущественного оборота, поскольку собственник лишается не только правомочий владения и пользования, но и фактически распоряжения (наличие такого обременения будет являться основной и понятной причиной отказа потенциальных покупателей от его приобретения). Достаточно опасной выглядит и возможность установления социального узуфрукта: жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние дети, - безусловный претендент на установление такого обременения и, как следствие, невозможность для собственника распоряжения им. И это только часть категорий, которые будут претендовать на данный узуфрукт. В связи с этим вызывают некоторое недоумение критические замечания, высказанные в проекте Концепции о вещном праве, в отношении наличия в действующем законодательстве определенных ограничений <1> (значительно меньших по сравнению с предлагаемыми) права собственности на жилое помещение.

--------------------------------

<1> В п. 1 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)" проекта Концепции о вещном праве указано на то, что в отдельных случаях собственник остается ограниченным в реализации своего права распоряжения принадлежащим ему имуществом (например, п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Во-вторых, отсутствие гарантий для членов семьи собственника, которые при реализации предложений проекта Концепции совершенно незащищены от усмотрения собственника.

В связи с вышеизложенным, думается, необходимо, во-первых, установить исчерпывающий перечень жилищных прав, порождающих право пользовладения (узуфрукт); во-вторых, четко определиться с правовой природой тех прав, которые сегодня с уверенностью нельзя отнести ни к вещным, ни к обязательственным, определить их дальнейшую правовую судьбу; в-третьих, установить гарантии защиты членов семьи собственника жилого помещения, которые не смогут претендовать на установление социального (семейного) узуфрукта <1>; в-четвертых, сделать минимальным перечень лиц, имеющих право на установление социального (семейного) узуфрукта <2>.

--------------------------------

<1> Возможно, путем сохранения за ними признака права следования за вещью при квалификации их статуса в качестве ссудополучателей.

<2> Помимо уже существующих жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних детей благодаря нормам приватизационного законодательства, в связи с нормами законодательства, регулирующего предоставление материнского (семейного) капитала, эта цифра существенно увеличится, поскольку предусматривает обязанность родителей, использующих данные средства, передать часть жилого помещения в собственность всех имеющихся детей. Установив, что правом на установление социального (семейного) узуфрукта обладают все несовершеннолетние дети, законодатель рискует исключить из гражданского оборота большую часть жилых помещений.

Читайте также:

ИСТОРИЯ О ЗАДАВНЕННОЙ ВЕЩИ

ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ИМУЩЕСТВО И БРЕМЯ ЕГО СОДЕРЖАНИЯ

О ВЛАДЕНИИ ПО КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

СЛОЖНАЯ ВЕЩЬ КАК ОБЪЕКТ ВЕЩНОГО ПРАВА

Категория: Гражданское право | Добавил: x5443 (01.03.2016)
Просмотров: 442 | Теги: ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, вещные права | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
...




Copyright MyCorp © 2016