Пятница, 22.09.2017, 09:18
Высшее образование
Приветствую Вас Гость | RSS
Поиск по сайту



Главная » Статьи » Рынок. Предпринимательство. Бизнес

ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ЖИЛЬЯ

ШИШКАНЕВА В.Д., доцент (Санкт-Петербургский государственный университета сервиса и экономики)

ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ЖИЛЬЯ

Стратегическая цель государственной
политики в сфере земли и иной недвижимо-
сти - обеспечение условий для эффективно-
го использования и развития недвижимости
в интересах удовлетворения потребностей
общества и граждан. Указанная цель сфор-
мулирована и в основном принята в качестве
одной из приоритетных целей государствен-
ной политики лишь в середине 2000 г.
Предшествовавшее развитие рынка не-
движимости и его правовой базы не опреде-
лялось какой-либо четко сформулированной
целью и отличалось известной непоследова-
тельностью. В результате проводимых в Рос-
сии реформ - либерализации цен, приватиза-
ции, развития частного предпринимательства
получили заметное развитие рынок товаров и
услуг, рынок капитала, рынок труда. Однако в
части рынка недвижимости пока можно гово-
рить лишь о неравномерном и нестабильном
развитии его отдельных секторов.
Специфические особенности регионов
отражаются на структуре спроса-предложе-
ния на рынках жилой недвижимости. В этом
плане характерно различие критериев отне-
сенности жилья к какому-либо классу, обу-
словленное спецификой региона.
Так, наиболее различными критери-
ями, как правило, характеризуется жилье
элит-класса. В частности, следует учиты-
вать различие регионов по уровню жизни,
приводящее к тому, что жилье, в каком-
либо городе, отнесенное к элит-классу, в
другом городе бы попало в разряд эконом-
класса. В то же время в большинстве ре-
гионов жилая недвижимость элит-класса
имеет место лишь в центре и пригородах
городов: региональных центров, центров
ресурсодобывающей отрасли и т.п. Даже в
относительно сопоставимых по уровню жиз-
ни мегаполисах Москве и Санкт-Петербурге
критерии жилой недвижимости элит-класса
существенно отличаются.
Следует учитывать, что элитная недви-
жимость как сектор жилья, пользующийся
спросом у потребителей с высоким уровнем
доходов, возникла в качестве жилья, запол-
нившего нишу жилой недвижимости, ранее за-
нятую «квартирами улучшенной планировки».
Речь идет о многометражных многоуровневых,
террасных и прочих квартирах, пентхаусов,
таунхаусов и т.п., находящихся в комфорта-
бельных зданиях, расположенных в районах с
современной инфраструктурой. Вместе с тем
критерии элитности жилья не являются четко
установленными и общепринятыми. В связи с
этим в каждом конкретном регионе или горо-
де устанавливаются специфические критерии
элитности, соответствующие спросу потре-
бителей. Более того, каждая девелоперская
фирма или риэлторская компания стремится
разрабатывать и использовать в своей прак-
тике собственные критерии, применительно к
жилой недвижимости элит-класса.
Понятие элитного жилья варьируется в
зависимости от стран и регионов. В большой
части западных стран (например Германии,
Бельгии, Швейцарии, США, Великобритания)
элитное жилье - это, прежде всего, свой дом,
имеющий прилегающий к нему участок зем-
ли. В европейских странах элитность опре-
деляется, прежде всего, местоположением
(в центре), видом из окон, уже сделанным
дизайнерским ремонтом, наличием собствен-
ной охраняемой территории дома, собствен-
ной инфраструктурой квартала и т.д.
Если же это квартира, то, как правило,
в одноподъездном доме, что обеспечивает
высокую степень охраняемости либо соб-
ственный вход. Например, жилая недвижи-
мость в Германии поделена на четыре ка-
тегории: «люкс», «приват», жилье долевого
владения (с муниципалитетом, а также муни-
ципальное (ведомственное) жилье).
Следует также учитывать, что появ-
ляются новые формы жилой недвижимо-
сти, относящейся к элитному жилью. Так, с
учетом фактора реновации промышленных
комплексов и зданий на рынке элитной не-
движимости появились «лофты».
Какими бы разными ни казались под-
ходы составителей классификаций, сходятся
они в одном: главными признаками элитно-
сти являются местоположение, количество
квартир в доме, инфраструктура и качество
строительства. «Центровое» местоположе-
ние определяет и все остальные параметры:
и количество квартир, и этажность, и наличие
объектов инфраструктуры, и инженерное ос-
нащение, и места в подземном паркинге.
Следующий критерий - этажность и ко-
личество квартир в доме, этот критерий еще
называют «клубностью». Поэтому одной из
наиболее важных характеристик элитных
жилых зданий риэлторы считают наличие со-
ответствующей социально-бытовой инфра-
структуры на нижних этажах самого дома
или в непосредственной близости от жилого
строения, составляющей единый защищен-
ный и комфортабельный комплекс.
Также важным критерием «элитности»
жилья является благоприятное окружение,
скверы, магазины и другие объекты. Одно-
временно значимой составляющей мало-
квартирности является также эксклюзивная
планировка квартиры.
С одной стороны, престижными явля-
ются центральные районы города, образую-
щие так называемый «деловой центр». Чаще
всего это еще и исторический центр города,
близость к которому также очень ценится в
связи с наличием развитой культурной, об-
разовательной, социальной инфраструкту-
ры. С другой стороны, для проживания бо-
лее комфортны спокойные, тихие районы с
благоприятной экологической обстановкой.
С развитием строительных технологий
требования к элитному жилью, как и жилью во-
обще, подвержены постоянным изменениям.
В целом в большинстве регионов Рос-
сии установилась следующая наиболее рас-
пространенная градация домов (квартир) по
соотношению цена-качество: эконом - ком-
форт - бизнес - элита. Требования к качеству
квартир в каждом ценовом сегменте действи-
тельно изменились. Например, если 12-15
лет назад установка стеклопакетов в оконные
проемы повышала статус жилого дома до
бизнес-класса, то сегодня это является стан-
дартом для квартир в эконом-классе.
Долгое время в Калининграде такого
рода жильё определялось «элитной» ценой
за квадратный метр. Цена, в свою очередь,
зависела в основном от месторасположения
и высоты потолка. Кроме того, в Калинин-
граде существует особая специфика, кото-
рая объясняется сохранением традиционной
немецкой архитектуры и особенностями жи-
лого фонда, расположенного в отдельных
микрорайонах.
Существенная дифференциация, обу-
словленная региональными различиями, поми-
мо элитного жилья, присуща и для рынка мало-
этажного строительства, сталкивающегося с
такими проблемами, как сложности с инженер-
ным обустройством участков, транспортным
сообщением, участием малых строительных
фирм, которые нередко экономят на архитек-
турных решениях, применении страхования ри-
сков строительно-монтажных работ и пр.
Инициатива по стимулированию мало-
этажного строительства исходит из руковод-
ства страны. В развитие данной инициативы
Национальным агентством малоэтажного
строительства предложены планы увеличить
объем финансирования ипотечного продук-
та «Дом с участком». Предполагается, что
малоэтажное строительство станет массо-
вым, поднявшись за период 2015-2020 гг. до
отметки 80% от всего объема строительства
нового жилья в России.
Главным препятствием для реализа-
ции данного проекта является неподготов-
ленность земельных участков и отсутствие
надлежащей инфраструктуры (как инженер-
ной, так транспортно-дорожной). При этом
подводка коммунальных сетей к каждому
дому будет составлять значительную долю
стоимости проекта.
Можно предположить, что малоэтажное
строительство активнее всего будет созда-
ваться рядом с центрами регионов, городами,
являющимися центрами городских округов,
то есть малых городских агломераций.
Данный опыт полезен и для Калинин-
града. Так, в сентябре 2011 года было вы-
делено 150 миллионов на строительство
первого социального дома в Юго-Восточном
микрорайоне, причем одновременно с за-
кладкой будут вложения в инфраструктуру
этой территории, в том числе и для зон мало-
этажного строительства.
В частности, речь идет об инициативе
президента РФ, выдвинутой в июне (в поправ-
ках к Земельному кодексу и в ФЗ «О содей-
ствии развитию жилищного строительства»),
согласно которой многодетные семьи (с тремя
и более детьми) должны бесплатно, без торгов
получить земельные участки (15 соток) под ин-
дивидуальное жилищное строительство.
В качестве одного из приоритетных
механизмов развития рынка малоэтажного
жилья применяется государственно-частное
партнерство (ГЧП). В частности, данный ме-
ханизм используется Федеральным фондом
содействия развитию жилищного строитель-
ства (фондом РЖС).
При этом применение современных
архитектурных решений, формирование ре-
креационных зон, использование принципов
энергоэффективности не привело к удорожа-
нию стоимости жилья (1 кв. м. которого стоит
26,5 тыс. руб.) за счет того, что область взяла
на себя финансирования за счет областного
бюджета подводящих инженерных сетей.
Рынок жилой недвижимости в Кали-
нинградском регионе имеет особенности,
касающиеся как тенденций развития город-
ских и сельских поселений, так и установок
потребителей.
Уникальное положение Калининград-
ской области, наличие городских прибреж-
ных к Балтийскому морю поселений с высо-
ким курортным потенциалом, развитая сеть
автомобильных дорог и прочие факторы
делают рынок недвижимости данного реги-
она достаточно перспективным, выдвигая
его, по мнению экспертов, на третье место
после Москвы и Санкт-Петербурга по при-
влекательности для покупателей жилой не-
движимости.
Элитное жилье в Калининграде практи-
чески отсутствует, поскольку оно возводится
преимущественно в прибрежных пригородах.
В настоящее время критерии принадлежно-
сти к бизнес-классу и эконом-классу, как и в
целом по другим классам сегментации рас-
сматриваемого рынка, являются размытыми.
Сегодня жилье в Калининграде недо-
ступно для большинства граждан. Индекс
доступности (показывающий, сколько вре-
мени рядовая семья должна зарабатывать
на обычную однокомнатную квартиру) со-
ставляет десять лет.
Следует отметить, что по информации
риэлторов, недвижимость в Калининграде
покупают не только жители региона, но и по-
купатели из других регионов России и ближ-
него зарубежья. Иными словами, в силу ряда
особенностей, Калининградская область вы-
ступает одним из регионов, привлекающих
миграционные потоки. Подавляющее боль-
шинство покупателей, что особенно стало
заметно в посткризисный период, традици-
онно интересуется в первую очередь «не-
дорогим» жильем (эконом-класс). При этом
самым большим спросом пользуются недо-
рогие одно- и трехкомнатные квартиры.
Таким образом, рынок жилой недви-
жимости в Калининградском регионе имеет
специфические особенности, касающиеся
как тенденций развития городских и сельских
поселений, так и установок потребителей.
На эти тенденции оказывает воздействие и
специфика природно-ландшафтного, клима-
тического и исторического комплексов.
Следует отметить такую особенность
регионального рынка жилья, как локаль-
ный характер его основных параметров, в
результате чего местоположение объектов
недвижимости выступает как ключевой фак-
тор формирования стоимости и рыночного
равновесия цены объектов недвижимости,
индивидуальных для каждого территориаль-
ного рынка. Соответственно использование
данных исследования российского рынка не-
движимости как однородного образования с
общими закономерностями представляется
не вполне корректным.
Особенностью состояния рынка жилья
в Калининграде является наличие значи-
тельных различий в качестве между первич-
ным и вторичным жилищным фондом.
Рынок жилой недвижимости и его раз-
витие непосредственно связаны с социаль-
ными установками людей, определяемыми
уровнем качества их жизни и планируемой
перспективой изменения жилищных условий.
Несмотря на наличие позитивных тен-
денций, связанных с относительно высоким
объемом строящегося жилья, низкой долей
ветхого и аварийного жилья, Калининград-
ская область попала в средний диапазон ре-
гионов Северо-Запада по суммарным усло-
виям развития рынка жилой недвижимости,
отставая от других регионов по ипотеке (объ-
емам выданных ипотечных кредитов) и тем-
пам реновации ветхого и аварийного жилья.
В большинстве регионов и муници-
пальных образованиях России используют-
ся различные классификации видов жилья,
адаптированные под конкретные условия
каждой административно-территориальной
единицы. При этом используются базовые
градации жилой недвижимости (для домов
и квартир), касающиеся баланса цена/каче-
ство: «эконом - комфорт - бизнес - элита».
Существенная дифференциация, обу-
словленная региональными различиями, по-
мимо элитного жилья, присуща и для рынка
малоэтажного строительства, сталкивающе-
гося с такими проблемами, как сложности
с инженерным обустройством участков и
транспортным сообщением и пр.
Так, в ноябре 2010 года правительство
Калининградской области рассматривало ва-
рианты строительства жилья, которое было
бы одновременно доступным, комфортным и
малоэтажным (в рамках национального про-
екта «Доступное и комфортное жилье - граж-
данам России», программы «Малоэтажная
Россия», областной программы «Жилище»
и проекта комплексного обеспечения зе-
мельных участков коммунальной инфра-
структурой). В частности, целевая програм-
ма Калининградской области «Жилище» на
2011-2015 года в числе главных приоритетов
установила стимулирование органов местно-
го самоуправления муниципальных образова-
ний Калининградской области к проведению
эффективной градостроительной политики,
созданию условий для строительства жилья
эконом-класса. Тем не менее, ситуация в ре-
гионе с формированием социального жилья
остается напряженной .
Инициатива по развертыванию мало-
этажного строительства стимулирована
руководством страны. В развитие данной
инициативы Национальным агентством
малоэтажного строительства предложены
планы увеличить объем финансирования
ипотечного продукта «Дом с участком».
Предполагается, что малоэтажное строи-
тельство станет массовым, увеличившись за
2015-2020 гг. до 80% от всего объема стро-
ительства нового жилья в России. Главным
препятствием для реализации этого проек-
та является неподготовленность земельных
участков и отсутствие надлежащей инфра-
структуры.
При этом подводка коммунальных сетей
к каждому дому должна составлять значитель-
ную долю стоимости проекта. Можно пред-
положить, что малоэтажное строительство
активнее всего будет создаваться преимуще-
ственно рядом с городами-центрами регионов.
Таким образом, в результате проводи-
мых в России реформ - либерализации цен,
приватизации, развития частного предпри-
нимательства - получили заметное развитие
рынок товаров и услуг, рынок капитала, ры-
нок труда.
Темпы массового развития малоэтаж-
ного строительства пока сдерживаются в ос-
новном по причине того, что этому мешает
неподготовленность земельных участков и
отсутствие надлежащей инфраструктуры.
Соответственно можно предположить, что
малоэтажное строительство, как перспек-
тивная форма развития рынка жилой недви-
жимости активнее всего будет создаваться
рядом с центрами регионов, городами, яв-
ляющимися центрами городских округов,
то есть малых городских агломераций, про-
мышленными и инновационными центрами
(как традиционными, так и новыми).
Библиографический список:
1. Дмитриев Г. Для комфортного проживания. // Малоэтажная страна. №1(1). 2011. С.8-9.
2. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. проф. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.:
Финансы и статистика, 2003. 496 с.
3. Межевич Н.М. Государственное регулирование регионального развития в России: не-
которые традиционные и современные механизмы. СПб.: РГО, 2001.
4. Лубашев Е.А. Социально-экономическое развитие российских регионов: экономика,
управление, организация. Монография. СПб.: Изд-во СПбГУСЭ, 2009.

Категория: Рынок. Предпринимательство. Бизнес | Добавил: x5443x (13.12.2012)
Просмотров: 718 | Теги: рынок недвижимости, лофты, потребности граждан, Земельный участок, элит-класс | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
...




Copyright MyCorp © 2017 Обратная связь