Понедельник, 25.09.2017, 02:01
Высшее образование
Приветствую Вас Гость | RSS
Поиск по сайту



Главная » Статьи » Гражданское право

Статья 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

 

Комментарий к статье 130

 

1. Градация вещей на движимые и недвижимые, закрепленная комментируемой статьей, является традиционной для гражданского права.

Следует специально подчеркнуть, что в комментируемой статье понятия "недвижимая вещь", "недвижимое имущество", "недвижимость" признаются синонимами, что дает все основания для дальнейшего их использования в качестве таковых. Иными словами, перечисленные понятия в гражданском законодательстве употребляются для обозначения одной и той же правовой категории.

В соответствии с п. 1 комментируемой статьи к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены объекты, которые:

- являются недвижимыми в силу естественных свойств (это, в частности, земельные участки, участки недр); либо

- прочно связаны с землей и их перемещение влечет для этих объектов несоразмерный ущерб (разрушение или серьезное повреждение), препятствующий их использованию по прежнему назначению (это, в частности, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства); либо

- по своим естественным свойствам и в силу отсутствия прочной связи с землей не могут быть причислены к недвижимости, но прямо отнесены законом к недвижимым вещам (это, в частности, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также предприятия (см. о предприятии комментарий к ст. 132 ГК)).

Согласно п. 2 комментируемой статьи движимыми признаются те вещи, которые не подпадают под понятие "недвижимость".

Разграничение вещей на движимые и недвижимые, бесспорно, имеет правовое значение - правовой режим недвижимости является более строгим, нежели движимых вещей. Так, недвижимые вещи требуют государственной регистрации (см. комментарий к ст. 131 ГК), что в принципе осложняет оборотоспособность недвижимости, но не позволяет причислять ее к вещам, ограниченным в обороте (см. комментарий к ст. 129 ГК). В отличие от недвижимых движимые вещи по общему правилу не требуют государственной регистрации, за исключением случаев, специально поименованных в законе (например, регистрация автотранспортных средств). Помимо указанного следует отметить, что залог недвижимости (ипотека) и залог движимых вещей подчинены разным правилам; серьезно различаются нормы, регулирующие возникновение права собственности на движимые и недвижимые вещи; для недвижимых вещей установлен более длительный срок приобретательной давности; место нахождения недвижимости определяет порядок наследования, подсудность споров в отношении этой недвижимости, место исполнения обязательств и т.д.

2. В п. 1.6 - 1.8 разд. III проекта Концепции совершенствования общих положений ГК РФ проблематике недвижимости было уделено особое внимание. В то же время результатом анализа проблем применения действующего гражданского законодательства в этой части стало лишь предложение признавать недвижимыми вещами помещения (п. 2.7).

Между тем реализация данного предложения в ГК навряд ли повлечет за собой кардинальные перемены. Это связано с тем, что жилые и нежилые помещения уже причислены к недвижимому имуществу ст. 1 Закона о государственной регистрации, т.е. названные объекты отнесены к недвижимости в силу прямого указания Федерального закона. А в соответствии с указанием абз. 2 п. 1 комментируемой статьи это является основанием для признания соответствующих объектов недвижимостью.

В п. 3.3 разд. II Концепции развития гражданского законодательства содержится еще одно предложение, которое нельзя не признать верным, хотя оно и не получило подробного обоснования в тексте Концепции: "Из перечня объектов недвижимого имущества (пункт 1 статьи 130 ГК) необходимо исключить воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также необходимо исключить положение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, кроме перечисленного в абзаце первом пункта 1 статьи 130 ГК".

Названные предложения были поддержаны, и соответствующее изменение было включено в текст законопроекта, представленного Президенту РФ 30 декабря 2010 г.

Сохранив в абз. 1 п. 1 комментируемой статьи существующее регулирование "недвижимость по природе" (объектов, относящихся к недвижимости по своим естественным свойствам и в силу прочной связи с землей), разработчики проекта предложили относить к категории "недвижимость по закону" только "жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав". Изъятие воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов из числа объектов недвижимости не исключало полностью возможность применения к ним положений, регулирующих недвижимость, в ситуациях, того требующих. С учетом этого законопроектом предполагалось дополнить комментируемую статью пунктом, содержащим следующую норму: "К воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав".

Таким образом, предлагалось исправить "историческую" ошибку причисления к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов - установление данной фикции было продиктовано исключительно тем, что, как и "естественная" недвижимость, названные объекты подлежали государственной регистрации. Немаловажно, что при этом упомянутые объекты предусматривали специальную регистрацию (государственная регистрация этих объектов урегулирована специальным законодательством) и в силу п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации положения данного Закона на эти объекты не распространялись.

К сожалению, предложенные изменения не нашли отражения в тексте Закона N 142-ФЗ и комментируемая статья не претерпела каких-либо изменений.

3. Анализ судебной практики свидетельствует о том, что судьи нередко испытывают затруднения при определении того, относится ли к недвижимости тот или иной объект, который не является недвижимым в силу естественных свойств и не отнесен законом к объектам недвижимости. Содержание комментируемой статьи не позволяет со всей однозначностью разрешать проблему отнесения такого рода вещей к категории движимых или недвижимых. В результате на практике суды по-разному решают вопрос о том, можно ли отнести к недвижимости, например, асфальтированные площадки, автомобильные дороги, спортивные объекты (например, теннисные корты, спортплощадки), железнодорожные подъездные пути и пр.

Формулировка абз. 1 п. 1 комментируемой статьи закрепляет правило, согласно которому для признания недвижимостью объект, во-первых, должен быть прочно связан с землей и, во-вторых, в случае его перемещения претерпевать такой ущерб (разрушение или повреждение), который будет препятствовать его использованию по назначению. Буквальное толкование изложенного абзаца при решении вопроса о том, является ли объект недвижимостью, требует "присутствия" обоих названных критериев.

Вместе с тем уже в конце XIX в. признавалось, что современная техника вполне успешна при перемещении вещей, прочно связанных с землей. В XXI в. в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г., этот вывод получил подтверждение: "Современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место практически любой объект (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.), за исключением разве что участков земли или участков недр. Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей".

Сказанное фактически исключает необходимость применения на практике критерия "несоразмерного ущерба назначению", оставляя правоприменителю только критерий "прочной связи с землей", которого, как указывалось выше, явно недостаточно для разрешения возникающих вопросов.

Исходя из изложенного и с учетом произведенных Законом N 142-ФЗ в гл. 6 ГК новаций при решении вопроса о том, допустимо ли относить объект к категории недвижимой вещи, следует не только учитывать критерий его "прочной связи с землей". Необходимо при этом также давать оценку того, является ли рассматриваемый объект самостоятельной вещью либо только частью составной вещи, не имеющей самостоятельного правового значения (о составной вещи см. комментарий к ст. 133 ГК).

Так, если исходить из того, что объект, прочно связанный с землей, имеет самостоятельный характер, даже если он представляет собой элемент сложной вещи (см. комментарий к ст. 134 ГК), можно согласиться с тем, что это недвижимая вещь, обладающая свойством индивидуальной определенности. В том случае, если объект, хотя и прочно связанный с землей, не имеет самостоятельного правового значения или имеет явно подчиненный характер, соединяясь с другими частями в составной вещи (части составной вещи не могут рассматриваться в качестве вещи), такой объект не может признаваться недвижимой вещью, поскольку самостоятельной вещью не является.

Вследствие сказанного всякий заасфальтированный участок не может рассматриваться в качестве недвижимой вещи, поскольку он:

- либо представляет собой часть составной вещи (так, автостоянка, представляющая собой огороженную, с асфальтовым покрытием площадку с установленным шлагбаумом и будкой охранника, есть составная вещь, части которой - асфальтированная площадка, будка и пр. - не являются самостоятельными вещами);

- либо должен квалифицироваться как качество земельного участка (земельный участок, покрытый асфальтом), но никак не самостоятельная недвижимая вещь.

Учитывая, что асфальтированная площадка не является недвижимой вещью, она не может быть зарегистрирована в качестве недвижимости в едином государственном реестре.

 

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

 

Комментарий к статье 131

 

1. Как уже указывалось выше (см. комментарий к ст. 130 ГК), характерной чертой более строгого правового режима недвижимого имущества (по сравнению с движимыми вещами) является обязательная государственная регистрация недвижимости, подразумевающая внесение соответствующих записей в единый государственный реестр. С учетом этого комментируемая статья и получила наименование "Государственная регистрация недвижимости".

В то же время из содержания п. 1 комментируемой статьи вытекает, что государственной регистрации подлежат не объекты, а права на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и пр.).

Пояснения по этому поводу можно найти в п. 1.2 и 1.3 разд. II проекта Концепции совершенствования общих положений ГК РФ: "Наряду с государственной регистрацией прав на те или иные объекты ГК РФ предусмотрена также государственная регистрация самих объектов (недвижимое имущество, результаты интеллектуальной деятельности). Однако есть основания полагать, что государственная регистрация объектов является составной частью государственной регистрации прав на эти объекты и потому не должна иметь самостоятельного характера. Как показывает практика, государственная регистрация объекта не осуществляется сама по себе, а только применительно к регистрации права, оформляющего принадлежность объекта (права собственности, исключительного права, права на долю участия). Таким образом, положения о государственной регистрации объектов и прав на них носят дублирующий характер.

...Регистрации в настоящее время подлежат не только имущественные права (права на недвижимость, исключительные права), но и некоторые сделки с указанными объектами. Тем самым при совершении некоторых сделок осуществляется "двойная" регистрация: как прав, так и сделок. В ГК РФ, а вслед за ним и в Законе о регистрации прав довольно необычным образом соединяются две исторически сложившиеся в мире системы регистрации: 1) регистрация документов (правового титула, сделки); 2) регистрация прав.

Кроме того, в ряде случаев из-за наличия системы "двойной" регистрации в законе допускается очевидная путаница, влекущая возникновение неоправданных юридических рисков для участников гражданского оборота".

2. В связи с вышеизложенным в п. 2.1 разд. II Концепции развития гражданского законодательства содержалось следующее предложение: "Применительно к регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с указанным имуществом. Целесообразно устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав".

Более развернуто необходимая новация была сформулирована в разд. II проекта Концепции совершенствования общих положений ГК РФ: "2.2. Основной разновидностью государственной регистрации должна стать государственная регистрация прав. Иные разновидности государственной регистрации (регистрация объектов и регистрация сделок) должны быть отменены, если они дублируют государственную регистрацию прав.

...2.4. Единый подход к построению любой системы государственной регистрации прав может быть обеспечен при условии, что будут использованы одинаковые принципы построения упомянутой системы. К их числу относятся следующие принципы:

- обязательное внесение в реестр прав, определяемых сделкой, для признания их возникшими;

- проверка регистрирующим органом законности оснований регистрации (при этом законом должны предусматриваться пределы подобной проверки);

- перечень сведений, отражаемых в реестре, не может быть произвольным и должен определяться законом;

- со стороны заинтересованного (управомоченного) лица должно последовать согласие на внесение записи;

- внесение записи в реестр по заявлению заинтересованного (управомоченного) лица (и исключения из данного правила);

- определенность вносимых записей;

- предположение о достоверности реестра (при том что оно является опровержимым и не может защищать недобросовестных лиц); публичное доверие к реестру (публичная достоверность - защита добросовестных приобретателей, полагавшихся на правильность регистрационных записей).

Зарегистрированное право следует считать перешедшим к добросовестному приобретателю во всех случаях, даже если отчуждатель был зарегистрирован ошибочно.

При принятии такого правила основной акцент в борьбе с недобросовестными лицами сместится в сферу правоприменительной деятельности. Возможные ущемления прав правообладателей (которые могут утратить свое право помимо воли вследствие действий злоумышленника) должны компенсироваться строгим отношением судебной практики к добросовестности контрагентов (приобретение по заниженной цене аффилированными лицами в результате нескольких быстрых перепродаж и т.п. может свидетельствовать о недобросовестности лица). Кроме того, законодательно следует предусмотреть меры профилактики правонарушений - специальные требования к доверенностям на распоряжение зарегистрированными правами, предотвращающие подделки; оповещение правообладателя о предстоящем исключении его из реестра и др.".

3. Государственная регистрация прав на недвижимость, которой посвящена комментируемая статья, состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, что осуществляется в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации.

В силу бессмысленности дублирования в ГК положений названного Закона законодатель ограничился в комментируемой статье общими указаниями на допустимость специальной регистрации или учета объектов недвижимости (помимо ее государственной регистрации), а также на обязанности регистратора (регистрирующего органа) удостоверить произведенную регистрацию недвижимости и предоставлять информацию о произведенной регистрации любому лицу.

Вместе с тем необходимо учитывать, что Законом N 302-ФЗ (в целях реализации вышеозначенных предложений Концепций) в ГК была введена новая статья - ст. 8.1, посвященная государственной регистрации прав на имущество. Ее положениями:

- установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК);

- закреплено, что сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение права, требует нотариального удостоверения только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (абз. 1 п. 3 ст. 8.1 ГК);

- определен круг лиц, которые могут обратиться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр (абз. 2 п. 3, п. 4 ст. 8.1 ГК), и предусмотрено право регистратора (регистрирующего органа) проверять полномочия таких лиц, а также законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а также законность сделки, ставшей основанием для возникновения, изменения или прекращения прав на имущество (п. 5 ст. 8.1 ГК);

- прямо предусмотрено, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, причем лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (абз. 1 п. 6 ст. 8.1 ГК);

- установлена возможность внесения в государственный реестр отметки о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, а также отметки о наличии судебного спора в отношении этого права (п. 7 ст. 8.1 ГК).

4. Пункт 5 комментируемой статьи в прежней редакции закреплял правило, согласно которому отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могли быть оспорены в суде.

Законом N 142-ФЗ данный пункт признан утратившим силу. Однако это, конечно, не означает, что заинтересованные лица утратили право оспорить в суде действия регистраторов (регистрирующего органа): во-первых, данное правило сохранено в п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации, а во-вторых, прямо закреплено в п. 8 ст. 8.1 ГК.

Более того, п. 9 ст. 8.1 ГК прямо предусматривает возможность заинтересованного лица взыскать с регистрирующего органа убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество.

5. Изменения, внесенные Законом N 142-ФЗ в п. 6 комментируемой статьи, во-первых, направлены на реализацию идеи о переходе на регистрацию исключительно прав (см. об этом выше). В связи с этим в данном пункте уточняется, что речь идет не вообще о порядке регистрации, а о порядке регистрации прав на недвижимое имущество.

Во-вторых, посредством внесенных изменений подчеркивается, что упомянутый порядок, равно как и основания для отказа в регистрации прав на недвижимое имущество, регулируется и ГК, и Законом о государственной регистрации. Надо также отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 3 Закона о государственной регистрации правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция РФ, ГК, данный Закон, иные федеральные законы, а также издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

 

Статья 132. Предприятие

 

Комментарий к статье 132

 

1. Действующий ГК использует понятие "предприятие" в двух значениях: во-первых, для обозначения субъектов гражданского права - государственных и муниципальных, а также казенных предприятий (ст. 113 - 115 ГК); во-вторых, для обозначения определенного объекта гражданских прав - предприятия как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности (комментируемая статья и ст. 1538 - 1541 ГК). Такой подход сложно признать удовлетворительным - он создает проблему подмены понятий, однако, учитывая ограничения, накладываемые спецификой настоящей работы, этот вопрос не будет здесь предметом рассмотрения. В рамках комментария к настоящей статье предприятие будет рассматриваться в качестве имущественного комплекса.

2. Разбирая комментируемую статью, прежде всего следует отметить, что ее включение в ГК было обусловлено необходимостью создать правовое регулирование для ситуаций перехода (передачи) не совокупности вещей, а бизнеса ("дела"). Использование в ГК для обозначения бизнеса ("дела") понятия "предприятие" может быть объяснено исключительно нежеланием использовать "англицизм".

Передача бизнеса предполагает переход к новому владельцу не только вещей, которые используются в процессе осуществления предпринимательской деятельности, но и всего того имущества, которое предназначено для этого бизнеса и способствует его нормальному (успешному) осуществлению. К такому имуществу могут быть помимо прочего отнесены, например, исключительное право на коммерческое обозначение этого торгового, промышленного или иного предприятия (бизнеса), а также "наработанные" деловая репутация, деловые связи и сложившаяся клиентура, нередко составляющие даже большую ценность, нежели движимые и недвижимые вещи. Передача именно единого имущественного комплекса, а не только вещей (или их совокупности) и создает условия для дальнейшего осуществления новым владельцем бизнеса, который был начат прежним владельцем.

Абзац 1 п. 1 комментируемой статьи только указывает на то, что предприятие (бизнес) представляет собой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Содержание этого комплекса раскрыто в абз. 2 п. 2 комментируемой статьи, который допускает включение в него:

- объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений и пр.);

- движимого имущества (оборудования, инвентаря, сырья, продукции и пр.);

- имущественных прав (исключительных прав на средства индивидуализации производимых товаров, выполняемых работ, оказываемых услуг (товарные знаки и знаки обслуживания), а также самого предприятия (коммерческое обозначение), прав требования и пр.);

- любого другого имущества, необходимого для осуществления соответствующей деятельности, это вытекает из содержащегося в данном абзаце указания: "В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности..." (это могут быть, например, деловая репутация и деловые связи (см. комментарий к ст. 128 ГК)).

Кроме перечисленного абз. 2 п. 2 комментируемой статьи включает в рассматриваемый имущественный комплекс также и долги, которые являются имуществом со знаком "минус", отрицательно влияя на общую стоимость предприятия (бизнеса).

3. Иногда при комментировании разбираемой статьи утверждается, что при совершении сделок с предприятием предметом этих сделок являются все виды имущества, перечисленные в абз. 2 п. 2 комментируемой статьи. Это повлекло за собой формирование на практике позиции, согласно которой тот или иной имущественный комплекс может быть квалифицирован в качестве предприятия только в том случае, если в его составе обязательно присутствуют все прямо упоминаемые в законе элементы имущественного комплекса, составляющего предприятие.

В итоге в одних случаях суды делают вывод о том, что имущественный комплекс не может признаваться предприятием, поскольку в его составе отсутствует недвижимое имущество (см., например, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2010 г. N 18АП-4584/2010 по делу N А07-22991/2009). В других случаях, напротив, суды не признают имущественным комплексом совокупность нескольких объектов недвижимости (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 11 - 18 августа 2005 г. N А12-1058/05-С50). Встречаются на практике ситуации, когда суды для признания предприятием имущественного комплекса требуют наличия в его составе всех видов имущества, упомянутых в п. 2 комментируемой статьи (см., например, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2011 г. по делу N А28-12215/2010).

Между тем такой подход неверен: законодатель, дав примерный список имущества, которое может составить предприятие, указывает на возможность предусмотреть иное законом или договором. Другими словами, данная статья носит диспозитивный характер, при том что, как указывалось выше, содержащийся в п. 2 комментируемой статьи перечень не является закрытым.

Вследствие сказанного при рассмотрении вопроса о том, может ли тот или иной имущественный комплекс признаваться предприятием, нельзя буквально подходить к перечню имущества, содержащемуся в абз. 2 п. 2 комментируемой статьи. Решение данного вопроса требует от судов установления того, все ли передаваемое имущество относится к соответствующему бизнесу и будет ли передаваемый имущественный комплекс достаточным для использования его в качестве торгового, промышленного или иного предприятия, т.е. для осуществления торгового или иного бизнеса. И при положительном ответе на данный вопрос (даже при отсутствии в составе имущественного комплекса любой из разновидностей имущества, упомянутых в абз. 2 п. 2 комментируемой статьи) можно делать вывод о том, что перечисленное имущество составляет единый имущественный комплекс, который является предприятием (бизнесом).

Например, такой распространенный нынче бизнес, как электронная торговля, не требует для своего осуществления наличия объектов недвижимости или движимых вещей, но необходимы имущественные права - на доменное имя, на контент, на результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты (прежде всего на деловую репутацию, деловые связи и сложившуюся клиентуру). Следовательно, заключение сделки купли-продажи имущественного комплекса, включающего такие имущественные права и упомянутые объекты, будет сделкой по продаже бизнеса (предприятия).

4. Признавая, что по смыслу абз. 2 п. 2 комментируемой статьи стороны могут своим договором определить состав предприятия (бизнеса), которое может стать предметом сделки (купли-продажи, аренды и пр.), нельзя не отметить следующее.

Допущение указанной возможности не предполагает, что стороны под видом продажи предприятия будут продавать некий "набор" вещей, имущественных прав или иного имущества, не связанных между собой единством использования для осуществления какой-либо предпринимательской деятельности. В такого рода случаях нет оснований говорить о продаже бизнеса (предприятия) - здесь имеет место обычная сделка купли-продажи совокупности имущества, специфика элементов которого требует различного учета и оформления прав на это имущество. Так, если по договору купли-продажи передаются объект недвижимости, подлежащее регистрации имущественное право (например, исключительное имущественное право на изобретение) и автомобиль, то каждая из указанных разновидностей имущества будет учитываться и регистрироваться в соответствии с предъявляемыми к нему требованиями, но не в качестве единого объекта - предприятия.

5. Следует обратить внимание на установленную законодателем возможность предприятия быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок в целом или части (абз. 1 п. 2 комментируемой статьи). Закрепляя данное правило, законодатель допускал возможность совершения сделки в отношении не всего бизнеса в целом, а в отношении его части (доли).

В процессе разработки законодательства о внесении изменений в ГК РФ предлагались различные редакции комментируемой статьи, в которых закреплялись новые положения (например, об обязательности нотариального удостоверения сделок, предметом которых является предприятие, а позднее - нотариального засвидетельствования только даты совершения такой сделки, об обязательной публикации сведений о таких сделках и пр.). В то же время положение, допускающее возможность для предприятия становиться предметом сделок в целом или части, в предлагаемые нормы не включалось.

В итоге же комментируемая статья не претерпела изменений, в силу чего рассматриваемое положение сохранило свое значение.

6. Серьезные проблемы выявлены практикой при реализации абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, согласно которому предприятие как имущественный комплекс признается недвижимым имуществом, что влечет распространение на него общего для всей недвижимости режима.

В п. 3.4 разд. II Концепции развития гражданского законодательства отмечалось, что данное положение на практике фактически не работает. Это объяснялось следующим: "Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости". По этой причине, как подчеркивалось в Концепции, предприятие практически выбыло из оборота недвижимости.

Неработоспособность данного положения объясняется и тем, что регистрация единого имущественного комплекса в качестве предприятия (бизнеса), не отменяющая обязательности регистрации входящих в этот имущественный комплекс объектов недвижимости и иного имущества, требующего учета и регистрации, влечет для нового владельца бизнеса двойные траты. По сути, он должен дублировать регистрацию одного и того же имущества (в качестве самостоятельных объектов и как единого имущественного комплекса), что накладывает на него дополнительные денежные и временные расходы.

Обнаруженная проблема могла быть решена путем введения специального реестра для предприятий (бизнеса), который бы исключал необходимость дублирующей регистрации всех входящих в состав имущественного комплекса объектов, либо, напротив, данные из такого реестра автоматически переносились в соответствующие реестры.

Между тем данную проблему было решено устранить путем исключения из ст. 132 ГК положения о признании предприятия недвижимой вещью. При этом предлагалось сохранить нормы "о возможности совершения сделок с предприятием как целым (что не исключает различного учета и оформления прав на входящие в состав предприятия вещи и имущество, права и обязанности)" (п. 1.8, 2.8 разд. III Концепции совершенствования общих положений ГК РФ). Кроме того, для решения известных практике проблем было разработано предложение о включении в ГК РФ нового, особого объекта гражданских прав - технологического имущественного комплекса недвижимости (п. 3.4 разд. II Концепции развития гражданского законодательства; см. комментарий к ст. 133.1 ГК).

С сожалением надо констатировать, что норма, признающая предприятие (бизнес) недвижимостью, сохранена (как указывалось выше, комментируемая статья вообще не претерпела изменений), вследствие чего и конструкция предприятия как единого имущественного комплекса, по всей видимости, так и останется неэффективной и невостребованной практикой.

 

Статья 133. Неделимые вещи

 

Комментарий к статье 133

 

1. Ранее содержание комментируемой статьи исчерпывалось двумя абзацами. В первом из них неделимая вещь определялась как вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (это, в частности, автомобиль, телевизор). Соответственно, по смыслу этого определения под делимой вещью подразумевалась вещь, допускающая раздел без последующих изменений в ее назначении (например, земельный участок). Абзац 2 комментируемой статьи в прежней редакции закреплял положение, согласно которому особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. 252, 258 ГК.

Такое разграничение вещей на делимые и неделимые признавалось недостаточным. В частности, нужды оборота выявили необходимость выделения составной вещи, части которой в результате объединения в составе этой (составной) вещи утрачивают значение самостоятельных вещей (в отличие от составной сложная вещь состоит из самостоятельных вещей; см. о ней комментарий к ст. 134 ГК).

В п. 1.11 разд. III проекта Концепции совершенствования общих положений ГК РФ указывалось на неделимость составной вещи. При этом подчеркивалось: соединение вещей, приводящее к возникновению составной вещи, влечет не только утрату этими вещами самостоятельного значения (они становятся лишь частями составной вещи), но и прекращение права собственности на них. Примером возникновения составной вещи может стать строительство жилого дома: в процессе соединения строительных конструкций и материалов с земельным участком используемые конструкции и материалы утрачивают свое самостоятельное значение, становясь лишь частями строящегося дома, равно как и прекращается право собственности на эти конструкции и материалы.

Кроме того, в п. 1.11 разд. III проекта Концепции совершенствования общих положений ГК РФ признавалось: "Отделение части от составной вещи влечет утрату или изменение существенных свойств вещи либо разрушение самой этой части. Например, отделение лифта (системы вентиляции и пр.) от дома влечет изменение существенных свойств дома, понижая его эксплуатационные качества, и, как правило, влечет и существенные разрушения самого лифта (системы вентиляции)".

С учетом сказанного в п. 2.9 разд. III проекта Концепции совершенствования общих положений ГК РФ содержалось следующее: "Предлагается дополнить ст. 133 ГК РФ о неделимой вещи правилами, посвященными составной вещи, согласно которым часть составной вещи не является вещью. Составной частью вещи целесообразно считать все то, что относится к ее составу согласно представлениям участников гражданского оборота и не может быть отделено от вещи без ее разрушения, повреждения или изменения ее функционального назначения".

В качестве дополнительного критерия должен быть предусмотрен подход, согласно которому временное соединение вещей не должно образовывать единой сложной вещи и прекращать права на соединенные вещи. Замена одних составных частей вещи другими не влечет возникновения иной вещи, поскольку сохраняются существенные свойства вещи.

Составная вещь является неделимой, чем и объясняется помещение этой нормы в ст. 133 ГК. Только сложная (составная) вещь должна рассматриваться в качестве вещи (объекта вещных прав); все ее составные части не должны иметь самостоятельного правового значения. Стороны своим соглашением не могут менять данные предписания закона, поскольку они относятся к правовому режиму вещи.

В контексте высказанных предложений задачей отечественного законодателя следует считать установление критериев разграничения таких частей вещи, которые являются составными, с самостоятельными вещами, которые обладают свойствами принадлежности (ст. 135 ГК). Решение наиболее типичных случаев будет происходить в судебной практике на основе указанных критериев.

В п. 3.1 разд. II Концепции развития гражданского законодательства в связи с вышесказанным указывалось на необходимость урегулировать следующие вопросы:

"- право собственности на вещь, включаемую в качестве составной части в иную (основную) вещь, должно прекращаться без правопреемства. Лицо, чье право собственности прекратилось, вправе требовать компенсации потерь от собственника новой (основной) вещи, если иное не предусмотрено законом;

- с прекращением права собственности на вещь должны прекращаться иные вещные права на нее, включая право залога; в целях защиты интересов залогодержателя законодательно может быть предусмотрено, что вместо вещи предметом залога признается право требования, возникшее у залогодателя к собственнику новой вещи;

- обращение взыскания на сложную вещь допустимо только в целом и по долгам ее собственника; при этом в ряде случаев могут быть предусмотрены правила выделения из сложной вещи ее отдельной составной части в целях отдельной продажи;

- выделение отдельной составной части должно приводить к первоначальному возникновению права собственности на новую вещь; указанное право может возникать у лица, которому принадлежала сложная вещь, или у лица, осуществившего выдел на законных основаниях; в целях стабильности оборота в ряде случаев закон может предусматривать, что на новую вещь распространяются те же обременения (например, право залога), которые были установлены на сложную вещь".

2. Сопоставляя редакцию ст. 133 ГК, которая содержалась в законопроекте, представленном Президенту РФ 30 декабря 2010 г., с текстом комментируемой статьи в редакции Закона N 142-ФЗ, нельзя не заметить существующие между ними различия.

Во-первых, различаются определения неделимой вещи (содержащиеся в п. 1 комментируемой статьи); во-вторых, в окончательной редакции комментируемой статьи отсутствует определение составной части неделимой вещи; в-третьих, из комментируемой статьи исключено указание на то, что временное соединение вещей не образует неделимой вещи.

Отсутствие двух последних положений не критично: первое выводится из п. 1 комментируемой статьи, второе вытекает из смысла этой статьи.

В то же время более удачным представляется определение неделимой вещи, которое содержится в окончательной редакции комментируемой статьи (по сравнению с первоначальным законопроектом). Из п. 1 комментируемой статьи (в действующей редакции) следует, что под неделимой вещью следует понимать вещь, которая:

во-первых, вводится в гражданский оборот в качестве единого объекта вещных прав (единым объектом будет признаваться и составная вещь, части которой утратили самостоятельное правовое значение при объединении в составе этой вещи, что исключает возможность принадлежности этих частей лицу иному, нежели собственник составной вещи);

во-вторых, не может быть разделена без разрушения, повреждения или изменения ее назначения.

Классификация вещей на делимые и неделимые приобретает правовое значение при разделе общей собственности и разделе наследства (см. гл. 16 и ст. 1168 ГК). Делимые вещи делятся между сособственниками в натуре, а неделимые - иным образом: одному из участников общей собственности выделяется вещь в натуре, тогда как остальные получают денежную компенсацию своей доли либо сама эта вещь отчуждается (продается третьему лицу), а вырученные деньги делятся между всеми участниками общей собственности (см. также п. 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8). Аналогичные правила используются и при разделе имущества (см. ст. 1168, 1170 ГК).

Кроме того, качество "делимости" учитывается и при обращении взыскания на имущество должника. Специальное правило обращения взыскания на неделимую вещь установлено п. 3 комментируемой статьи: обращение взыскания допустимо только по долгам ее собственника в целом на всю вещь. Стороны своим соглашением не вправе устанавливать другое правило, но оно может следовать из закона или судебного акта.

Содержание

Категория: Гражданское право | Добавил: x5443 (07.02.2015)
Просмотров: 2356 | Теги: недвижимость, недвыжимый, вещи | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
...




Copyright MyCorp © 2017 Обратная связь