Четверг, 23.02.2017, 08:27
Высшее образование
Приветствую Вас Гость | RSS
Поиск по сайту


Главная » Статьи » Рынок. Предпринимательство. Бизнес

САМОРЕГУЛИРУЮЩИЕСЯ ПРОЦЕССЫ В СТРАТЕГИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ЖИЛЬЯ

ШИШКАНЕВА В.Д.,
аспирант кафедры «Менеджмент таможенного и страхового сервиса»
Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики


САМОРЕГУЛИРУЮЩИЕСЯ ПРОЦЕССЫ В СТРАТЕГИЧЕСКОМ
РАЗВИТИИ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ЖИЛЬЯ



Основные  организационно-правовые
стратегии,  создающие  новые  возможности
для  развития  рынка  жилья  и  расширенно-
го  использования  в  данной  сфере  инстру-
ментов  саморегулирования:  реализация
целевых  программ;  формирование  новых
институциональных  структур,  обеспечива-
ющих  инвестиционную  и  организационно-
правовую поддержку развития рынка жилья
в  регионах  России;  использование  прин-
ципов  саморегулирования,  реализуемых  в
управлении многоквартирными домами; ор-
ганизация  деятельности  саморегулируемых
организаций;  реализация  законодательных
инициатив,  касающихся  развития  отноше-
ний государственно-частного и муниципаль-
но-частного партнерства.
Одним из важнейших организационно-
правовых механизмов в сфере развития ре-
гиональных рынков жилья является исполь-
зование  целевых  программ  федерального
и  регионального  уровня.  Так,  в  конце  2010
года  была  принята  новая  Федеральная  це-
левая  программа  «Жилище»,  рассчитанная
на период до 2015 года и предусматриваю-
щая  инвестиции  из  разных  источников  на
сумму более 600 млрд. рублей. Программой
предусмотрен  комплекс  мер  по  переселе-
нию граждан из ветхого и аварийного жилья,
строительство  объектов  недвижимости  для
очередников,  нуждающихся  в  улучшении
жилищных  условий,  капитальный  ремонт
многоквартирных домов и пр.
К  программным  стратегиям  обеспече-
ния  развития  жилищного  рынка  относятся  и
национальные проекты. В частности, остано-
вимся на выполнении национального проекта
«Доступное и комфортное жилье - гражданам
России»  (или  просто  «Доступное  жилье»),
включающего три основных направления: раз-
витие  массового  жилищного  строительства,
государственная поддержка спроса на рынке
жилья и повышение качества жилищного фон-
да и жилищно-коммунальных услуг. Програм-
ма «Доступное жилье» получила статус наци-
онального  проекта  в  2005  году.  Программой
предусматривается,  что  финансирование  ра-
бот по вовлечению в оборот земельных участ-
ков для нужд жилищного строительства будет
осуществляться за счет средств государствен-
ного института - Федерального фонда содей-
ствия развитию жилищного строительства.
В рамках данной программы в ноябре
2010 года российское правительство утвер-
дило  федеральную  целевую  программу
(ФЦП) «Жилище» на 2011-2015 годы, пред-
усматривающую введение нового механиз-
ма организации жилищного строительства,
в  соответствии  с  региональными  програм-
мами.  Предусмотрено  премирование  луч-
ших региональных программ, а на реализа-
цию  ФЦП  будет  потрачено  424  миллиарда
рублей.
Важнейшей из стратегий, призванных
обеспечить  потребности  населения  в  до-
ступном жилье, была выбрана организация
системы ипотечного кредитования. Вместе с
тем с учетом влияния финансового и эконо-
мического кризиса банки или отказываются
от участия в ипотечных кредитах, либо ори-
ентируются  на  использование  перехода  на
кредиты  с  плавающей  процентной  ставкой,
перекладывающей  процентный  риск  на  за-
емщиков ипотечных средств.
Нормативно-правовой  базой  для  сти-
мулирования  развития  жилищного  строи-
тельства,  в  частности,  является  Градостро-
ительный  кодекс  РФ  и  ряд  Федеральных
законов,  в  том  числе  закон,  ориентирован-
ный  на  предоставление  регионам  финан-
совой  поддержки  за  счет  средств  Фонда
содействия реформирования жилищно-ком-
мунального хозяйства на софинансирование
региональных  адресных  программ  по  пере-
селению людей из аварийного жилфонда.
Несмотря на эти меры, следует отме-
тить, что достижение главной цели данного
проекта - сделать доступным жилье для не
менее,  чем  60%  населения  -  трудно  дости-
жим  из-за  медленного  роста  реальных  до-
ходов  населения,  а  также  экономического
кризиса. Здесь, в частности, можно исполь-
зовать применяемый в мировой практике (в
программах  ООН)  критерий  -  коэффициент
доступности  жилья,  определяемый  как  со-
отношение  средней  цены  типовой  кварти-
ры к совокупному годовому доходу средней
семьи и показывающий число лет, за кото-
рые  семья  теоретически  сможет  накопить
всю сумму, необходимую для покупки квар-
тиры,  если  будет  откладывать  все  прочие
текущие  расходы.  В  развитых  странах  этот
коэффициент  не  превышает  трех  лет.  Для
российских  условий  он  рассчитывается  как
соотношение  средней  стоимости  стандарт-
ной  квартиры  площадью  54  м 2   и  среднего
годового дохода для семьи из трех человек.
В  рамках  Национального  проекта  была  по-
ставлена цель постепенного снижения этого
коэффициента с 3,9 (лет) в 2004 г. до 3,2 в
2007 г. и до искомой цифры 3,0 в 2010 году.
Однако, по данным независимых экспертов,
фактическое  значение  данного  коэффи-
циента в 2004 г. составляло 4,1, а в 2006 г.
из-за роста цен на недвижимость даже вы-
росло до 4,6 [1, c. 15]. Поэтому, если насе-
ление  в  развитых  странах  платит  за  жилье
(по кредитным схемам) в течение 20-25 лет,
то при том, что в России этот коэффициент
в  1,5-2  раза  больше,  для  большинства  на-
селения (из-за отсутствия таких длительных
отсрочек)  жилье  в  ближайшее  время  будет
недоступным.  К  другому  недостатку  данно-
го проекта следует также отнести то, что он
ориентируется преимущественно на количе-
ственные показатели (метраж, цена) жилья,
а  вопросы  качества  и  комфортабельности
жилья  и  окружающей  социальной  среды  в
национальном проекте не ставятся.
Целесообразно  отметить  «сквозной»
характер  национального  проекта  «Доступ-
ное  жилье»,  поскольку  вопросы  обеспече-
ния специалистов других проблемных сфер
(здравоохранение,  образование,  агроком-
плекс),  также  имеющих  соответствующие
национальные  проекты,  представлены  и  в
этих сферах.
Второй стратегией обеспечения разви-
тия жилищного рынка является создание но-
вых институциональных форм. В частности,
к числу таких институтов в рассматриваемой
сфере  можно  отнести  Федеральный  фонд
содействия  развитию  жилищному  строи-
тельству,  созданный  на  основании  Феде-
рального закона от 24 июля 2008 г. с целью
содействия развитию жилищного строитель-
ства, иному развитию территорий, развитию
объектов  инженерной  инфраструктуры  (в
том  числе  объектов  инфраструктуры  свя-
зи),  объектов  социальной  инфраструктуры,
транспортной инфраструктуры (далее - объ-
екты инфраструктуры) и пр. [2]
Одной  из  тенденций,  стимулирующих
развитие  привлекательности  новых  жилых
кварталов  на  рынке  жилой  недвижимости,
является  реализация  принципов  концепции
комплексного  освоения  территории  (КОТ).
Как раз в качестве одной из концептуальных
основ деятельности Фонда «РЖС» является
комплексное освоение территорий, преиму-
щественная  поддержка  строительства  жи-
лья эконом-класса, в первую очередь мало-
этажного.
В  Стратегии  развития  Фонда  «РЖС»
до 2014 года (принятой в 2009 г.) была по-
ставлена задача при лучшем качестве жилья
(чем на старте программы) сохранить стои-
мость жилья, строящегося на землях фонда,
на 15-20% ниже рыночной и на 5-10% ниже
стоимости,  определенной  Минрегионразви-
тия РФ [3].
В  частности,  в  рамках  освоения  но-
вых  земель  по  плану  расширения  террито-
рии  Москвы  предполагается  использовать
принципы  КОТ,  в  связи  с  чем  планируется
приоритетная реконструкция Варшавского и
Каширского  шоссе,  неизымание  под  новую
застройку дачных участков, попавших в но-
вую черту города, а наоборот, благоустрой-
ство данных территорий и обеспечение мо-
дернизированной  инженерно-транспортной
инфраструктурой.
Принципы саморегулирования рынка
жилья  распространяются  на  управление
многоквартирными жилыми домами. В со-
ответствии с Жилищным кодексом Россий-
ской Федерации был введен новый право-
вой институт управления многоквартирным
домом  собственниками  многоквартирного
дома  [4].  До  введения  данного  института
комплекс  функций  по  поддержанию  теку-
щего состояния жилой недвижимости и ее
ремонту  возлагался  на  государство  и  му-
ниципалитеты,  в  зависимости  от  отнесен-
ности  домостроения  к  государственной
или муниципальной собственности. В этих
условиях  качество  оказываемых,  в  соот-
ветствии  с  данными  полномочиями,  услуг
вызывало  значительные  нарекания  поль-
зователей  (потребителей)  недвижимости.
Таким  образом,  на  этапе  эксплуатации
многоквартирного  жилого  фонда  функции
саморегулирования исполняются таким ин-
ститутом,  как  товарищество  собственни-
ков жилья, а также территориально-обще-
ственное самоуправление (ТОС).
Совершенствование  законодатель-
ства  о  недвижимости  должно  быть  ориен-
тировано  на  достижение  соответствия  его
общепринятым  в  мире  принципам,  касаю-
щимся  создания  для  органов  местного  са-
моуправления  законодательных  условий  и
норм,  стимулирующих  их  к  эффективному
использованию недвижимости.
Правовое  обоснование  развития  про-
цессов саморегулирования связано, прежде
всего, с принятием технических регламентов
в сфере управления жилой недвижимостью,
в соответствии с требованиями Федерально-
го  закона  от  27.12.2002  №  184-ФЗ  «О  тех-
ническом регулировании». В соответствии с
данным  законом,  необходимо  развитие  си-
стемы добровольной стандартизации и сер-
тификации услуг и персонала.
Управляющим  организациям  необхо-
димо  разрабатывать  и  внедрять  стандарты
управления  объектами  жилой  недвижимо-
сти,  которые  устанавливают  правила  осу-
ществления  и  характеристики  процессов
эксплуатации  жилых  зданий,  выполнения
работ или оказания услуг. Такие стандарты
могут  быть  многоуровневыми.  Например,
первый уровень (базовый стандарт) должен
включать комплекс работ, обеспечивающий
безопасное проживание граждан, в соответ-
ствии  с  установленными  техническими  ре-
гламентами.  Второй  уровень  (повышенный
стандарт)  может  включать  по  сравнению  с
базовым уровнем дополнительные работы и
услуги,  обеспечивающие  повышенный  ком-
форт проживания в доме.
Количество  уровней  стандартов  за-
висит  от  возможностей  управляющей  орга-
низации  и  платежеспособности  клиентов.
Наличие,  а  главное,  соблюдение  принятых
стандартов  обеспечит  управляющей  орга-
низации  конкурентоспособность  на  рынке
услуг по управлению жилой недвижимостью.
Сертификация  услуг  и  персонала  не-
обходима  не  только  для  повышения  каче-
ства услуг по управлению объектами жилой
недвижимости, но и для защиты прав и ин-
тересов их потребителей. При сертификации
услуги осуществляется обязательная серти-
фикация  персонала,  которая  предусматри-
вает проверку компетентности и професси-
онализма сотрудников.
Для  сферы  оказания  ремонтно-стро-
ительных  услуг  крайне  важными  представ-
ляются  изменения  в  законодательстве,
связанные с введением института саморегу-
лируемых  организаций.  Саморегулируемые
организации (далее СРО) - некоммерческие
организации, основанные на членстве, объ-
единяющие  субъектов  предприниматель-
ской  деятельности,  исходя  из  единства  от-
расли  производства  товаров  (работ,  услуг)
или  рынка  произведенных  товаров  (работ,
услуг),  либо  объединяющие  субъектов  про-
фессиональной  деятельности  определен-
ного  вида,  созданные  в  целях  снижения
чрезмерного  вмешательства  государства  в
предпринимательскую  сферу  путем  разра-
ботки  и  установления  стандартов  и  правил
указанной  деятельности,  а  также  контро-
ля  за  соблюдением  требований  указанных
стандартов  и  правил  [5].  Другими  словами,
государство  делегирует  профессионально-
му сообществу, прежде всего, функцию от-
ветственности  за  качество,  надежность  и
безопасность  возводимых  зданий  и  соору-
жений на всех этапах их жизненного цикла:
инженерных  изысканий,  проектировании,
строительства и капитального ремонта.
В настоящее время сфера строитель-
ства,  проектирования,  инженерных  изы-
сканий  является  единственной  отраслью,  в
которой законодательно установлено обяза-
тельное  членство  субъектов  предпринима-
тельской деятельности в СРО, заменяющее
государственное  лицензирование.  Само-
регулируемая  организация  несет  субсиди-
арную  (делегированную  обязательствами
кворума  своих  членов)  ответственность  по
обязательствам  своих  членов,  возникшим,
вследствие причинения ущерба, в пределах
средств данного фонда.
Одним  из  механизмов  стимулирова-
ния  развития  рынка  жилья  с  учетом  прин-
ципов  саморегулирования  выступает  госу-
дарственно-частное  партнерство  (ГЧП).  В
частности,  оно  может  использоваться  для
ускоренного  развития  двух  относительно
новых  секторов  жилья:  малоэтажного  стро-
ительства и строительства доходных домов.
Сектор  малоэтажного  строитель-
ства  развивается  достаточно  динамично  и
включает  широкий  диапазон  построек:  от
престижного  коттеджного  строительства  в
экологически  чистых  пригородных  районах
крупных  городов  до  строительства  энерго-
эффективных  домов  в  сложных  природно-
климатических условиях.
Идея  строительства  доходных  домов,
сдаваемых в аренду и строящихся на основе
механизма ГЧП также востребована, в связи
с  ростом  мобильности  населения,  и  имеет
широкий диапазон применения от объектов
крайнего севера с вахтовым методом рабо-
ты  до  комфортабельного  жилья  в  условиях
особых  экономических  зон  и  технополисов
(«научная  деревня»).  В  качестве  примера
можно  назвать  строительство  двух  трех-
этажных  домов  по  60  квартир  каждый  на
территории,  прилегающей  к  Новосибирско-
му Академгородку (пос. Ложок).
Таким  образом,  в  настоящее  время
органы власти и бизнес решают задачи по-
вышения обеспеченности граждан удобным
и комфортабельным жильем. При этом осу-
ществляется  переход  от  точечной  застрой-
ки  к  комплексному  освоению  территории,
с  акцентом  на  приоритетное  жилье  эконо-
мического  класса.  Решение  данной  задачи
обеспечивается  применением  комплекса
рассмотренных выше стратегий.

Библиографический список:
1. Национальные проекты: первый год реализации. М.: Современная гуманитарная академия, Институт развития гражданского общества. 2007. С.15.
2. Федеральный закон от 24.07.2008 №161-ФЗ (ред. от 18.07.2011) «О содействии развитию жилищного строительства» (с изм. и доп., вступающими в силу с 26.07.2011).
3. Дмитриев Г. Для комфортного проживания. // Малоэтажная страна. №1(1). 2011. С.8-9.
4. Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Эксмо, 2005.
5. Федеральный закон Российской Федерации от 1 декабря 2007 г. № 315-Ф3 «О саморегулируемых организациях».







 

Категория: Рынок. Предпринимательство. Бизнес | Добавил: x5443x (15.12.2012)
Просмотров: 432 | Теги: освоение территории, развитие стратегий, малоэтажное строительство, рынок жилья, государственно-частное партнерство | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
...




Copyright MyCorp © 2017