Четверг, 21.09.2017, 22:36
Высшее образование
Приветствую Вас Гость | RSS
Поиск по сайту



Главная » Статьи » Рынок. Предпринимательство. Бизнес

РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ЭКОНОМИЧЕСКОГО ФАКТОРА, СТИМУЛИРУЮЩЕГО РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

АЛИБЕКОВ Ш.И.,
доктор экономических наук, профессор (Санкт-Петербургский
государственный инженерно-экономический университет)

ШИШКАНЕВА В.Д.,
доцент (Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики)

 

РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ЭКОНОМИЧЕСКОГО
ФАКТОРА, СТИМУЛИРУЮЩЕГО РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

 


Анализ  особенностей  динамики  раз-
вития  региональных  рынков  рынка  жилья
в  кризисный  и  посткризисный  период  под-
тверждает появление, начиная с 2010 года,
позитивных  тенденций  по  восстановлению
докризисных темпов роста данных рынков.
Динамика  спроса  и  предложений  на
рынке  жилья  тесно  связана  с  состоянием
строительного  комплекса  и  ряда  других
смежных сфер. Вместе с тем ситуация в этих
сферах является отражением общей ситуа-
ции,  складывающейся  в  национальной  эко-
номике. Неслучайно, положение на рассма-
триваемых нами рынках жилья в 2001-2006
гг.  характеризовалось  такими  понятиями,
как  «строительный  бум»,  «перегрев  рын-
ка  недвижимости».  В  регионах  с  наиболее
развитым  строительным  комплексом  стали
выдвигаться инициативы по формированию
строительных кластеров.
В  результате  кризиса,  пик  которого  в
рассматриваемой  сфере  пришелся  на  2008-
2009 гг., строительная отрасль пережила спад.
Существенную  роль  в  поддержке  жилищного
строительства играют правительственные про-
граммы (переселение граждан из ветхих и ава-
рийных  зданий,  предоставление  жилья  воен-
нослужащим и ветеранам, поддержка развития
ипотеки и пр.). Несмотря на все эти меры, стро-
ительной отрасли до сих пор не удалось достичь
докризисного  уровня.  В  2010  году,  по  данным
Росстата,  объемы  жилищного  строительства
сократились на 2,4%, за I полугодие 2011 года -
еще на 0,8% по сравнению с 2010 годом.
В свою очередь, совокупность этих из-
менений,  приведшая  к  падению  спроса  на
разные  формы  недвижимости,  обусловила
снижение  цен  и  изменения  в  структуре  по-
требления  недвижимости,  основная  масса
сделок  которого  перешла  в  сегмент  эко-
ном-класса, преимущественно на вторичном
рынке  жилья.  В  целом,  по  оценкам  экспер-
тов,  рынок  жилья  в  большинстве  регионов
России  в  2008-2009  гг.  упал  примерно  на
50%  и  более.  Сдерживающими  данное  па-
дение  факторами  в  этот  период  выступили
преимущественно  федеральные  и  регио-
нальные программы социальной поддержки
ряда категорий населения, а также деятель-
ность  новых  институтов  (например  Фонда
содействия жилищному строительству).
Текущая ситуация показывает устойчи-
вые тенденции к замедлению темпов развития
рынка  жилой  недвижимости  практически  во
всех  субъектах  Российской  Федерации.  Сло-
жившаяся  ситуация  отрицательно  влияет  на
социально-экономическое развитие как в му-
ниципальных образованиях и отдельных реги-
онах, так и в целом в Российской Федерации.
С  другой  стороны,  выход  из  кризиса
ознаменовался рядом позитивных тенденций
как на рынке жилья, так и в смежных отрас-
лях. В частности, отмечается, что по итогам I
полугодия 2011 года населению было выдано
195,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сум-
му 268,6 млрд. рублей, что в 1,8 раз превы-
шает результаты аналогичного периода 2010
года  в  количественном  выражении  и  более
чем в 2 раза - в денежном. В свою очередь,
рост  кредитования  сопровождался  в  I  полу-
годии  2011  года  значительным  снижением
ставок и смягчением условий кредитования.
Ближайшие  тенденции  и  перспекти-
вы  развития  региональных  рынков  жилья
в  определенной  степени  обуславливаются
ожиданиями следующих событий:
- новых законодательных инициатив в
отношении рынка жилой недвижимости;
-  готовящегося  введения  в  2013  году
единого налога на недвижимость, вместо на-
лога на имущество и земельного налога, что
позволит  рассматривать  недвижимость  как
единый  объект  и  обеспечит  формирование
полного и достоверного кадастра;
- стабилизации и предсказуемости ва-
лютного курса;
-  постепенного  снижения  ипотечных
ставок,  хотя  бы  на  2-3  пункта  процентной
ставки (при условии отсутствия новых пиков
финансово-экономического кризиса);
- пересмотра ряда концепций и проектов
в сфере строительства на крупнейших рынках
недвижимости (Москва, Санкт-Петербург, свя-
занных со сменой руководства этих регионов);
- тенденций к росту агломерационных
и конурбанизационных процессов (например
в рамках расширения границ Москвы, реше-
ние по которому принято административным
образом,  без  глубоко  проработанных  обо-
снований и пр.).
Важнейшим экономическим фактором,
стимулирующим  развитие  рынка  жилой  не-
движимости,  выступает  ипотечное  кредито-
вание.  Следует  отметить,  что  2011  год  стал
рекордным  по  стоимости  выданных  ипотеч-
ных  кредитов.  По  итогам  прошедшего  года
объемы  ипотечного  кредитования  в  России
превысили исторический максимум 2008 года
и составили 717 млрд. руб. (против 656 млрд. -
в 2008 г.). К главным причинам данного роста
необходимо  отнести  активность  заемщиков,
ожидавших рост ипотечных ставок в услови-
ях  сохраняющейся  финансовой  нестабиль-
ности, а также положительный рост объемов
введенного жилья (рост объемов по стране в
целом составил 6,6%). Целесообразно отме-
тить  и  изменения  внутри  банковской  систе-
мы, связанные с данным видом финансовых
услуг: развитие партнерских каналов продаж
(с  участием  девелоперов  и  риэлторов);  сни-
жение объемов прироста неплатежей; расши-
рение банками своих продуктовых линеек (в
планах эта задача стоит у 60% банков).
Одновременно со стороны клиентов-за-
емщиков увеличилась ориентация на предпо-
чтение относительно небольших кредитов, на
решение оплатить более существенную долю
приобретаемого  жилья  за  счет  собственных
средств,  тем  самым  снижая  риски  просроч-
ки выплат и создавая условия для получения
более выгодных для себя условий ипотечного
кредитования.
Поскольку  процентная  ставка  ипотеч-
ного кредитования в России снижается край-
не медленно, и, если полной суммы на покуп-
ку квартиры у населения не имеется, самым
дешевым  вариантом  приобретения  жилья
для потребителей является рассрочка от за-
стройщика.  Большинство  девелоперов  гото-
вы предоставлять подобную опцию бесплат-
но на срок от трех месяцев до одного года при
первоначальном взносе в 50%. А это значит,
что ежемесячно потребителю придется вкла-
дывать в жилье от 200 тыс. рублей.
По статистике Независимого Бюро Ипо-
течного Кредитования (НБИК) большинство за-
емщиков берут кредит на 15-17 лет (со ставкой
до 9,5% годовых), а затем досрочно погашают
его в течение 5-8 лет. В этом случае чаще всего
устанавливаются  достаточно  приемлемые  ус-
ловия досрочного погашения кредита. Многие
малоизвестные  банки  предлагают  ипотеку  и
под 7% годовых, однако, по данным экспертов,
это не больше, чем рекламные акции: основной
процент  населения  не  подходит  под  выдвига-
емые  ими  условия.  Для  большинства  потен-
циальных  оформителей  ипотечного  кредита
главная  проблема  заключается  в  накоплении
первоначального  взноса.  При  этом  основная
масса  заемщиков  располагает  только  20-30%
собственных средств.
Снижение  ставок  до  абсолютного  мини-
мума не является проблемой для мирового рын-
ка ипотеки. Так, к примеру, в Дании они успешно
удерживаются на уровне 1,6%, в Нидерландах -
3,7%. В Испании и Португалии нормальной став-
кой является 4% годовых. Для России, по мне-
нию игроков рынка недвижимости, такой предел
недостижим  в  принципе.  Сейчас  процентные
ставки по ипотечным кредитам в рублях состав-
ляют в среднем 13,2%, по кредитам в валюте -
в среднем 11,7%. В целом в настоящее время
ипотечные кредиты, хотя и восстанавливаются
в докризисный уровень, однако их еще нельзя
считать доступными для основной массы, нуж-
дающейся в приобретении жилья.
В настоящее время, по сути, нет разум-
ных и реальных предпосылок к максимальному
снижению  ставок  именно  банками.  Наоборот,
начиная  с  сентября  2011  года,  значительное
количество  банков,  имеющих  в  портфеле  ин-
вестиционные кредиты, отменили свои специ-
альные программы с минимальными ставками,
оставив базовые ставки без изменений.
Ожидать  снижения  ставок  на  сегод-
няшний день можно только при помощи вме-
шательства  государства  в  рынок  ипотечного
кредитования. Классический метод, по анало-
гии  с  временной  антикризисной  программой
поддержки  отечественной  автомобильной
промышленности России, заключается в суб-
сидировании ставок за счет бюджета. Ставка
по кредитному договору может оставаться на
приемлемом для банковских структур уровне,
от 10% и выше, а за счет бюджета, к примеру,
4%  будет  компенсироваться,  таким  образом,
ставка для клиента может составить около 6%.
Другим  возможным  вариантом  сниже-
ния  ипотечных  ставок  на  государственном
уровне  без  дополнительных  бюджетных  за-
трат может быть взятие Правительством Рос-
сийской Федерации международных целевых
займов по ставке 5-6%, тогда для конечного
потребителя ипотека будет составлять 6-7%.
Подобный  вариант  можно  практиковать  в
первую  очередь  для  потребителей,  наибо-
лее остро нуждающихся в приобретении или
улучшении жилой площади.
Еще  один  вариант  -  создание  государ-
ственных ипотечных банков, которые давали бы
ипотечные кредиты по льготным ставкам. Имен-
но такая модель применяется в уже упомянутой
Испании, а также во Франции. Там основой од-
ноуровневой ипотечной системы являются мо-
нопольные  государственные  ипотечные  банки.
Минимальный срок для внедрения новой моде-
ли ипотечного кредитования, если соответству-
ющий законопроект будет принят сразу во всех
чтениях, обычно составляет не менее 2-3 лет. В
мире накоплен значительный опыт использова-
ния разнообразных форм кредитования покупа-
телей жилья, в том числе с применением меха-
низма софинансирования покупки. Так, риэлтор
из штата Флорида (США) С. Менахем (представ-
ляющей в России интересы Национальной ассо-
циации риэлторов - NAR) приводит следующий
пример последовательности затрат со стороны
покупателей новой жилой недвижимости: «Сна-
чала  покупатели  вносят  двадцатипроцентный
задаток,  оформляют  контракт.  Потом  начина-
ется  строительство,  которое  занимает  от  года
до 18 месяцев. Затем вносится остальная сум-
ма, уже после завершения строительных работ.
Обычно на этом этапе покупатель берет ипотеч-
ную ссуду в банке».
Россия  занимает  47  место  из  60  в
рейтинге  доступности  ипотечных  кредитов.
В  вопросе  стоимости  ипотеки  нашу  страну
опередили такие государства, как Албания,
Никарагуа и Ливан.
Для России в качестве одного из наибо-
лее эффективных направлений использования
ипотечных  кредитов  может  рассматриваться
приобретающее  все  большую  популярность
малоэтажное пригородное и загородное строи-
тельство. В настоящее время ипотечные сдел-
ки в данном сегменте жилья составляют около
1,5-2%. Причин непопулярности данной формы
у банков, предоставляющих ипотечные креди-
ты,  как  правило,  несколько,  включая  сложно-
сти  земельных  отношений  и  непрозрачность
земельного  рынка,  риски  контактирования
преимущественно с малыми и средними стро-
ительными и девелоперскими компаниями, вы-
зывающими большее недоверие, чем крупные
корпорации, усложнение документации сделок,
обусловленное  тем,  что  объектом  залога  вы-
ступает не только дом, но и земельный участок
и пр. Едва ли не в качестве главной причины
называется  сложность  анализа  земельного
участка на чистоту, а также уникальность каж-
дой оцениваемой комбинации «дом + участок».
Эксперты  отмечают,  что  наиболее  приемле-
мым  для  нашей  страны  способом  снижения
ставок по ипотеке в текущих реалиях являет-
ся  секъюритизация  кредитов,  то  есть  замена
их на ценные бумаги, которые обращаются на
фондовом  рынке  и  выкупаются  инвесторами.
Подобные операции, позволяющие обеспечить
привлечение  долгосрочных  кредитных  ресур-
сов, широко распространены в мире и активно
используются  банками,  в  отличие  от  россий-
ских  банков,  стремящихся  жить  на  проценты,
собираемые с клиентов.
В качестве новых инициатив по ипотеч-
ному кредитованию в Калининградской обла-
сти, являющихся важнейшим экономическим
фактором  стимулирования  рынка  недвижи-
мости,  можно  назвать  проект  по  внедрению
трех новых ипотечных продуктов «Переезд»
- это «Переезд-комфорт», «Переезд-эконом»
и  «Переезд-межрегиональный»,  предприни-
маемый в регионе с апреля 2012 года.
Суть этих продуктов в том, что гражда-
не, имеющие жилье, могут использовать его в
качестве залога для получения кредита для по-
купки новой квартиры. Вместе с тем в период
финансово-экономического  кризиса  одна  из
ипотечных  программ  г.  Калининграда  «Моло-
дая  семья»  была  временно  приостановлена.
При  этом  продолжается  работа  по  организа-
ционному  обеспечению  использования  мате-
ринских  сертификатов  для  погашения  задол-
женности по ипотеке при наличии средств на
первоначальный взнос еще до достижения ре-
бенком возраста трех лет. Напомним, в начале
года в рамках программы «Военная ипотека»
Фонд  также  повысил  доступность  жилищных
займов и квартир, находящихся в собственно-
сти Фонда, для Заемщиков из числа военнос-
лужащих.  В  Калининграде  некоммерческая
организация «Фонд жилищного и социального
строительства»  предоставляет  кредиты  в  ос-
новном по льготным социальным программам,
средняя ставка по которым составляет от 8,5%
до 10,5% годовых. Разумеется, этими возмож-
ностями  пользуются  те,  у  кого  есть  собствен-
ные средства от продажи квартир либо хотя бы
10% на первоначальный взнос в ипотеку.
Таким образом, судя по характеру дан-
ных  инициатив,  Калининградская  область
характеризуется  разнообразием  ипотечных
программ с государственной поддержкой.
Конкуренция среди банков за потенци-
альных  потребителей  ипотечных  кредитов  в
настоящее время в основном переводится в
плоскость  конкуренции  за  качество  продук-
та,  обеспечиваемое  в  первую  очередь  рас-
ширением  спектра  предлагаемых  клиентам
сервисных услуг. Эта тенденция проявляется,
в  частности,  в  формировании  банками  спе-
циальных консультационных центров, специ-
ализирующихся на ипотечном обслуживании,
установлении  банками  партнерских  отноше-
ний с агентствами по недвижимости и даже
инициативами банков по формированию соб-
ственных девелоперских структур (или орга-
низация ими стратегических альянсов с деве-
лоперскими и риэлторскими фирмами) и пр.
Важнейшим  экономическим  фактором,
стимулирующим  развитие  рынка  жилой  не-
движимости, выступает ипотечное кредитова-
ние, которое, как отмечается в официальных
статистических данных, сумело в большинстве
регионов Российской Федерации в 2011 году
восстановить  докризисные  темпы  и  объемы
применения.  В  российских  условиях  необхо-
димо не только ставить задачу снижения ипо-
течных кредитов, хотя бы до 7% в перспективе
(как было заявлено руководством страны), но
и использовать различные достаточно гибкие
подходы и схемы к софинансированию строи-
тельства и приобретения жилья. Калининград-
ская область как раз и характеризуется разно-
образием ипотечных программ с различными
видами софинансирования.
Библиографический список:
1. Постановление Правительство Калининградской области от 22.12.2010 г. №944 «О це-
левой программе Калининградской области «Жилище» на 2011-2015 годы».
2. Цукерман Г.Д., Блевинс Дж.Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Пер. с англ.
М.: Диамант и Меркурий-М, 1994. 95 с.










 

 

Категория: Рынок. Предпринимательство. Бизнес | Добавил: x5443x (13.12.2012)
Просмотров: 771 | Теги: заемщики, Ипотека, жилищные программы, софинансирование | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
...




Copyright MyCorp © 2017 Обратная связь