Пятница, 22.09.2017, 16:16
Высшее образование
Приветствую Вас Гость | RSS
Поиск по сайту



Главная » Статьи » Финансы и налоги. Бухгалтерия

«ПОДВОДНЫЕ КАМНИ» НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК ОБЪЕКТА ОБЕСПЕЧЕНИЯ

ИСКОВСКАЯ В.В.,
начальник сектора по работе с залогами
Калининградского филиала ОАО «Банк Москвы»

«ПОДВОДНЫЕ КАМНИ» НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК ОБЪЕКТА ОБЕСПЕЧЕНИЯ

В экономически нестабильной ситуа-
ции фундаментальные материальные ак-
тивы дольше и надежнее сохраняют свою
ценность. В этом смысле недвижимое иму-
щество остается одним из наиболее инте-
ресных залогов, принимаемых банками в
обеспечение выдаваемых кредитов. Но в то
же время кредитование под залог недвижи-
мости осложняется дополнительными усло-
виями и более жестким подходом банков к
оценке объектов недвижимости.
Рассмотрим некоторые «сложности»,
которые стоит учитывать при рассмотрении
недвижимого имущества в качестве залога,
и пути их минимизации.
Статьей 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» установлена обязательная
ипотека целого земельного участка (права
аренды земельного участка) при залоге зда-
ния (сооружения), в границах которого нахо-
дится закладываемое здание (сооружение).
Законодательством РФ не устанавливается
обязанность одновременного залога всех
принадлежащих залогодателю объектов не-
движимости, расположенных в границах за-
кладываемого им земельного участка.
В данном случае неблагоприятные
последствия при принятии в залог здания
(сооружения) одновременного с земельным
участком (правом аренды земельного участ-
ка), если при этом другие объекты недви-
жимого имущества, расположенные в гра-
ницах закладываемого земельного участка,
не передаются в залог по тому же договору,
связаны с возможной сложностью обраще-
ния взыскания на заложенное имущество и
необходимостью урегулирования в процессе
обращения взыскания банком с залогодате-
лем условий использования (сервитута) ча-
сти земельного участка, занятой незаложен-
ными зданиями (сооружениями) и размером
такой части, что может увеличить сроки об-
ращения взыскания и реализации заложен-
ного имущества.
В целях минимизации указанных не-
благоприятных последствий рекомендуется
принимать в ипотеку одновременно все на-
ходящиеся на земельном участке объекты
недвижимости. В случае, если возникает
необходимость принимать в ипотеку одно-
го или несколько из многих находящихся на
земельном участке объектов недвижимости,
то рекомендуется проводить землеустрои-
тельные работы по выделению земельного
участка, непосредственного занимаемого
передаваемыми в ипотеку объектами недви-
жимости, в качестве самостоятельного объ-
екта гражданских прав.
Стоит отметить «сложности» при при-
нятии жилой недвижимости в обеспечение
по обязательствам коммерческих организа-
ций в целях пополнения оборотных средств и
других целях, не связанных с приобретением
жилых помещений (коммерческие кредиты).
Данные «сложности» сопряжены с рисками
невозможности либо затруднения обраще-
ния взыскания и реализации закладывае-
мых жилых помещений.
Так, согласно статье 78 ФЗ «Об ипоте-
ке (залоге недвижимости)», выселение граж-
дан из заложенных жилых помещений при
обращении взыскания на них как на предмет
ипотеки предусматривается в случаях, когда
жилые помещения заложены в обеспечение
возврата кредита, предоставленного на при-
обретение или строительство жилого дома
или квартиры, их капитальный ремонт или
иное неотделимое улучшение, а также на по-
гашение ранее предоставленного кредита
на указанные цели.
При этом действующее законодатель-
ство РФ не содержит четких гарантий для
залогодержателя относительно того, что в
заложенном жилом помещении не сможет
зарегистрироваться по месту жительства
какой-либо гражданин после государствен-
ной регистрации договора ипотеки. В связи с
этим не рекомендуется принятие в качестве
обеспечения по коммерческим кредитам жи-
лой недвижимости.
Одной из «сложностей» при принятии
в залог зданий (сооружений) является вы-
явление не согласованных в установленном
порядке перепланировок. Данные ситуации
сопряжены со следующими рисками:
- рисками, связанными со снижением
эксплуатационных и прочих характеристик
помещений, включая риски утраты предме-
та ипотеки (например, в случае переплани-
ровки с грубым нарушением установленных
строительных норм и правил);
- рисками, связанными с предъявлени-
ем исков лиц, чьи права могут быть затрону-
ты указанной перепланировкой;
- рисками, связанными с наложением
на собственника помещений уполномочен-
ным государственным органом штрафных
санкций, в соответствии с действующим за-
конодательством РФ, и возложении на соб-
ственника обязанности вернуть помещения
в первоначальное состояние.
Данные риски могут повлечь снижение
цены реализуемого предмета ипотеки при
обращении взыскания на него либо сузить
круг потенциальных потребителей.
Исходя из вышеизложенного, рекомен-
дуется провидение залогодержателем визу-
ального осмотра предлагаемого предмета
ипотеки на стадии рассмотрения кредитных
проектов и мониторинга по действующим
кредитным проектам, а также предоставле-
ние залогодателем технической документа-
ции по предмету ипотеки, отражающей адек-
ватную техническую информацию.
Еще одной «сложностью» может быть
принятие в залог зданий (сооружений) в слу-
чае их отнесения к памятникам культурного
наследия.
Согласно положениям Федерального
закона 25.06.2002 г. №73-ФЗ «Об объектах
культурного наследия (памятниках истории и
культуры) народов Российской Федерации»,
обязательства по сохранению объекта куль-
турного наследия указываются в охранном
обязательстве собственника объекта куль-
турного наследия и являются ограничения-
ми (обременениями) права собственности
на объект. Помимо этого, согласно пп. 4
п. 2 ст. 55 Закона «Об ипотеке (залоге не-
движимости)», не допускается обращение
взыскания на заложенное имущество во
внесудебном порядке, если предметом ипо-
теки является имущество, имеющее значи-
тельную историческую, художественную или
иную культурную ценность для общества.
Исходя из этого, возможен риск, связанный
с затруднением обращения взыскания на
предмет ипотеки по причине как сужения
круга его потенциальных приобретателей,
так и снижения его цены.
В целях минимизации возможных ри-
сков залогодержателя рекомендуется:
- проводить определение залоговой
стоимости предмета ипотеки с учетом имею-
щихся требований охранного обязательства;
- включать в договор ипотеки поло-
жение о том, что предмет ипотеки является
памятником истории и культуры, т.к. в про-
тивном случае, не исключен риск возмож-
ного отказа в государственной регистрации
договора ипотеки;
- включать в договор ипотеки требо-
вания по соблюдению охранного обязатель-
ства;
- обеспечить уведомление государ-
ственного органа по охране объектов куль-
турного наследия об отчуждении памятника
истории и культуры.
Законодательство РФ не содержит
норм, запрещающих залогодержателю при-
ем в ипотеку земель сельскохозяйственного
назначения. При этом оборот сельхозземель
имеет определенные особенности, которые
необходимо учитывать при принятии реше-
ния о возможности заключения договора об
ипотеке таких земель.
При ипотеке сельхозземель возникают
следующие риски:
- риск утраты предмета ипотеки в свя-
зи с возможностью принудительного изъятия
таких земель. Согласно ч. 3 ст.6 Федераль-
ного закона 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного на-
значения» «земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения принуди-
тельно может быть изъят у его собственника
в судебном порядке в случае ненадлежащего
использования или неиспользования в соот-
ветствии с целевым назначением в течение
трех лет». Залогодержатель не располагает
средствами влияния на собственника сель-
хозземель в целях предотвращения деяний,
которые могут повлечь изъятие этих земель;
- риск, связанный с возможностью от-
срочки по решению суда обращения взыскания
на земельный участок. Согласно ч. 3 ст. 54 За-
кона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
при обращении взыскания суд может отсро-
чить реализацию сельхозземель на срок до
одного года;
- следует учитывать, что в соответ-
ствии с ч.3 ст. 68 Закона «Об ипотеке (за-
логе недвижимости)» «не допускается обра-
щение взыскания на заложенный земельный
участок из состава земель сельскохозяй-
ственного назначения до истечения соответ-
ствующего периода сельскохозяйственных
работ…». Указанное требование действует
до 01 ноября соответствующего года;
- обращение взыскания на заложен-
ный земельный участок из состава земель
сельскохозяйственного назначения возмож-
но только на основании решения суда.
Для минимизации негативных послед-
ствий при принятии в ипотеку земельных
участков сельскохозяйственного назначения
стоит заключать кредитные сделки, в обеспе-
чение которых принимаются сельхозземли,
на сроки, учитывающие сроки использования
данных земель по целевому назначению; в
случае неиспользования сельхозземель, обя-
зывать залогодателя заключать договора по
обработки таких земель (например, на покос
травы) на срок кредитного договора.
В целом реализация предложенных
мероприятий позволит оптимизировать ипо-
течные сделки по рассмотренным объек-
там недвижимости, снизить риск обеспече-
ния кредита, повысить качество залогового
портфеля банка.

Библиографический список:
1. Федеральный закон 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2. Федеральный закон 25.06.2002г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
3. Федеральный закон 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».





 

Категория: Финансы и налоги. Бухгалтерия | Добавил: x5443x (20.12.2012)
Просмотров: 1197 | Теги: риски объектов недвижимости, минимизация риска, недвижимое имущество, обращение взыскания на заложенное и | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
...




Copyright MyCorp © 2017 Обратная связь