Четверг, 25.05.2017, 19:19
Высшее образование
Приветствую Вас Гость | RSS
Поиск по сайту



Главная » Статьи » Рынок. Предпринимательство. Бизнес

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДИНАМИКИ КАЛИНИНГРАДСКОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ

КАФИДОВ В.В.,
кандидат экономических наук, доцент, заведующий кафедрой экономики
КФ Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики

ШИШКАНЕВА В.Д.,
аспирант кафедры «Менеджмента таможенного и страхового сервиса»
Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики


ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДИНАМИКИ КАЛИНИНГРАДСКОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ


Современный  региональный  рынок
жилья  является  сложной  социально-эконо-
мической  развивающейся  системой,  в  ко-
торой одновременно действуют  механизмы
регулирования  и  саморегулирования.  Дан-
ное положение должно лежать в основе ме-
тодологии анализа тенденций развития это-
го рынка [1].
Следует  отметить  такую  особенность
регионального  рынка  жилья,  как  локаль-
ный  характер  его  основных  параметров,  в
результате  чего  местоположение  объектов
недвижимости выступает как ключевой фак-
тор  формирования  стоимости  и  рыночного
равновесия  цены  объектов  недвижимости,
индивидуальных для каждого территориаль-
ного  рынка.  Соответственно  исследование
общего российского рынка в данном случае
представляется не вполне корректным [2].
Калининградская  область  является
российским эксклавом, ограниченным с трех
сторон  государствами  Евросоюза,  но,  вме-
сте с тем не имеющим статус чистого анкла-
ва из-за наличия выхода к морю. Этим объ-
ясняется важное геополитическое значение
данного региона.
Отметим,  в  частности,  что  Калинин-
градская область с 2004 по 2008 гг. показа-
ла  самый высокий рост рейтинга по индексу
развития человеческого потенциала (ИРЧП)
(разработан для сравнения стран и публику-
ется в ежегодных Докладах Программы раз-
вития ООН с 1990 г.) [3].
В  табл.  1.  нами  представлен  рейтинг
субъектов РФ Северо-западного федераль-
ного округа. Для выявления динамики также
указаны  рейтинговые  места  соответствую-
щих регионов в предшествующие годы (2004
и 2005 гг.).
Сравнивая динамику изменений ИРЧП
в регионах Северо-Запада, обратим внима-
ние сначала на рост этого показателя, пре-
жде всего, в Калининградской области (рост
с 2004 по 2008 г. на 32 пункта рейтинга), что
в значительной степени связано с федераль-
ной поддержкой этого важного в геополити-
ческом плане региона, имеющего к тому же
статус  особой  экономической  зоны.  Несо-
мненно, что повышение уровня жизни, отра-
жаемое  показателем  ИРЧП,  сопровождает-
ся ростом потребности в комфортабельном
жилье.
Следует  отметить,  что  рынок  жилой
недвижимости  Калининграда  имеет  нети-
пичную  по  сравнению  с  другими  регионами
России  исторически  сложившуюся  архитек-
турно-градостроительную специфику. Харак-
терно,  что  рынок  жилья  в  Калининградской
области,  с  одной  стороны,  характеризуется
высоким  уровнем    предложения,  с  другой
стороны,  средним  спросом,  обусловленным
стабильным уровнем населения [3].
Особенностью состояния рынка жилья
в  Калининграде  является  большая  разница
в  качестве  между  первичным  и  вторичным
жилищным  фондом.  Соответственно  в  этих
двух  сегментах  недвижимости  положение
дел существенно отличается.
Рост цен на недвижимость в Калинин-
граде составляет на вторичном рынке жилья
около 20% в год, в то время как цены же на
квартиры в новостройках растут на 25-30%
в год. Расчет цен, как правило, осуществля-
ется в долларах США или евро, однако в по-
следнее время в качестве условной единицы
стал чаще фигурировать российский рубль.
В целом темпы роста цен являются стан-
дартными  для  экономически  развивающихся
российских  областных  центров,  аналогичных
Калининграду по размерам (население города
чуть больше 400 тыс. человек). Вместе с тем
есть  ряд  закономерностей  развития,  прису-
щих именно Калининграду.
Инвестиции  в  жилье  эконом-класса
держатся  на  крайне  низком  уровне,  о  чем
свидетельствует  соотношение  спроса  и
предложения.  Если  спрос  оценивается  на
уровне 12,5 млн. кв.м., то в 2009 году сдано
в эксплуатацию 500 тыс. кв.м. жилья.
Рентабельность  строительства  жилья
бизнес-класса  и  эконом-класса  составля-
ет  около  300%,  в  связи  с  этим  социальное
жилье  оказывается  невыгодным  для  стро-
ителей  и  девелоперов.  При  этом  механизм
концессионных  соглашений  в  регионе  пока
не работает.
Соответственно  вторичный  рынок  ре-
агирует  на  такую  ситуацию  уверенным  ро-
стом цен, причем рост цен в долларовом эк-
виваленте превышает рост цен в рублевом
эквиваленте
Спрос на новые квартиры аналогичен
спросу на вторичное жилье. Происходит это
из-за  активного  внедрения  в  банковскую
практику  механизма  выдачи  потребитель-
ского кредита на покупку квартиры, по сути,
отличного от ипотечного. В настоящее вре-
мя в условиях наметившейся стабилизации 
(после  финансово-экономического  кризи-
са)  отмечается  такое  явление,  что  ипотека
в  Калининградском  регионе  в  целом  раз-
вивается  медленнее,  чем  потребительское
кредитование,  и  это  говорит  только  о  том,
что  цены  на  первичное  жилье  будут  идти  к
новым  максимумам.  Подобная  практика  не
характерна той, которая, например, исполь-
зуется на рынках жилой недвижимости Мо-
сквы и Санкт-Петербурга.
В частности, на рынке жилья Калинин-
града во второй половине 2010 г. спросом в ос-
новном  пользовались  квартиры  в  новострой-
ках. Покупатели ищут возможности обменять
свои квартиры в старом вторичном фонде на
жилье улучшенной планировки, в рамках про-
грамм  государственной  поддержки:  военных
(«военная  ипотека»,  военные  сертификаты),
поддержка ветеранов Великой Отечественной
войны  и  схожих  многочисленных  предложе-
ний  по  ипотечному  кредитованию.  При  этом
средства от продажи собственных квартир во
вторичном фонде, как правило, добавляются
собственными  средствами  либо  взятыми  в
кредит, что позволяет приобрести квартиры в
новом фонде.
Предпочтения  потребителей  жилищ-
ного  рынка  Калининграда  характеризуются
консервативностью установок, что учитыва-
ется строителями, возводящими новострой-
ки преимущественно в районах Куйбышева-
Гагарина и «Сельма», а также в традиционно
спальных  районах:  Октябрьский  поселок  и
микрорайон  «Южный».  Вместе  с  тем  было
бы  целесообразно  для  региона  при  стро-
ительстве  нового  жилья  увеличить  коли-
чество  таких  квартир  эконом-класса,  как
квартиры-студии  («риал»),  которые  особую
популярность  приобрели  в  таких  «вестер-
низированных» городах, как Калининград и
Санкт-Петербург.
Как  правило,  покупатели  ищут  кир-
пичный дом до 10-лет постройки с газовым
отоплением,  наличием  ремонта,  в  который
не нужно вкладываться капитально (присут-
ствием  кафельного  санузла,  качественного
покрытия пола, стеклопакетов и желательно
застекленной  лоджии).  Найти  однокомнат-
ную  квартиру  в  городе  в  пределах  1  мил-
лиона  рублей  так  же  сложно,  как  и  найти
трехкомнатную  квартиру  в  кирпичном  доме
с автономным отоплением по цене 4 милли-
она рублей [4].
Элитное  жилье  в  Калининграде  от-
сутствует,  поскольку  оно  возводится  пре-
имущественно в прибрежных пригородах. В
настоящее время критерии принадлежности
к бизнес-классу и эконом-классу, как и в це-
лом  по  другим  классам  сегментации,  явля-
ются размытыми.
На  стоимость  квартир  на  первичном
рынке не влияет метраж квартиры: квадрат-
ный метр жилья в квартирах с разным коли-
чеством комнат стоит примерно одинаково.
На  вторичном  рынке  нет  сильной  ценовой
разницы между жильем советской построй-
ки и старым немецким жилым фондом, тогда
как  в  других  городах  исторические  здания
всегда  ценятся  выше.  По  районам  средние
цены  тоже  не  очень  различаются,  и  в  цен-
тре, и в спальных районах цена квадратного
метра  одинакова.  Таким  образом,  по  цене
рынок  характеризуется  уплощенностью
(низкой  дифференциацией),  что  иногда  об-
легчает процесс риэлтерских операций.
Коттеджные  поселки  в  сегменте  ин-
дивидуального  жилья  развиваются  пре-
имущественно  в  районе  улиц  Спортивная,
Емельянова,  Краснокаменная,  Александра
Невского.  Здесь  следует  учитывать,  что
исторически  старый  Кенигсберг  форми-
ровался  как  малоэтажный  город,  поэтому
определенное количество старых особняков
имеется в самом центре города. Естествен-
но, что индивидуальные строения, располо-
женные    в  центре  города,  пользуются  наи-
большим спросом.
На  рынке  пригородной  жилой  недви-
жимости  происходит  резкое  сокращение
количества  дачных  поселков.  Во-первых,
около 90% всех дачных кооперативов и са-
доводческих  товариществ  расположены  в
черте  города.  Согласно  генеральному  пла-
ну  развития  Калининграда  на  этих  землях
должно  проводиться  жилищное  строитель-
ство.  В  связи  с  тем,  что  спрос  на  дачные
участки очень велик, возрастает количество
граждан,  приобретающих  дачные  участки
для постоянного проживания.
Здесь  действует  и  социальный  фак-
тор,  касающийся  того,  что  по  количеству
фрилансеров  (людей  со  свободной  формой
занятости,  предпочитающих,  как  правило,
индивидуальное жилье или квартиры-студии,
используемые как вариант «мобильного офи-
са») Калининградский регион в рамках СЗФО
лидирует наряду с Санкт-Петербургом [5].
Значительная часть покупателей при-
обретает  загородные  дачи  для  постоянного
проживания,  однако  сейчас  растет  число
дач,  приобретаемых  для  сноса  с  последую-
щим коттеджным строительством.
В  прибрежной  зоне  пока  осталось
очень много земель не только дачного назна-
чения с низкой стоимостью. Фактически в на-
стоящее время по побережью элитное строи-
тельство развивается только в Светлогорске,
Зеленоградске,  Сосновке,  Отрадном  и  Со-
кольниках. В Светлогорске цены превышают
уровень Калининграда на 15-20% и являются
самыми  высокими  в  регионе.  В  последнее
время имели место попытки отдельных пред-
приимчивых лиц строить новые коттеджи на
Куршской  косе,  однако,  поскольку  это  запо-
ведная  зона,  там  можно  только  отстраивать
разрушенные  строения  немецкого  времени,
все остальное является самостроем.
По  мнению  экспертов,  в  ближайшие
2-3  года  на  второе  место  по  ценам  выйдет
Зеленоградск, оставив позади Калининград.
Также  прогнозируется,  что  в    перспективе
к  данным  приморским  городам  по  данному
показателю присоединится и поселок Янтар-
ный,  в  котором  цены  пока  еще  ниже  в  два
раза  калининградских.  Можно  также  ожи-
дать  рост  спроса  на  прилегающие  поселки
Синявино,  Донское  и  Приморье.  Тенденция
к  заселению поселков и соответствующему
росту  цен  по  всему  побережью  ожидается
в  случае  строительства  кольцевой  дороги
вокруг всего берега. В связи с этим любые
инвестиции  в  приморскую  недвижимость
оправданны. Приоритетной зоной для стро-
ительства  в  перспективе    следует  считать
радиус 60 км от Калининграда [6].
Следует  также  учитывать  новые  за-
стройки, связанные с формированием ново-
го энергетического кластера (строительство
атомной электростанции).
Сегодня  жилье  в  Калининграде  недо-
ступно для большинства граждан. Индекс до-
ступности  (показывающий,  сколько  времени
рядовая семья должна зарабатывать на обыч-
ную однокомнатную квартиру) составляет де-
сять лет. Однако это совершенно отвлеченный
показатель, предполагающий, что абсолютно
все заработанное будет копиться на жилье без
учета других, необходимых для жизни затрат.
Если  же  взять  принятую  у  банков  методику
расчетов,  согласно  которой  граждане  могут
пустить на накопления 30% дохода, то индекс
доступности возрастет до 33 лет.
Таким  образом,  характерными  особен-
ностями динамики развития рынка недвижимо-
сти в Калининграде является широкая реализа-
ция в регионе различных ипотечных программ
с  государственной  поддержкой;  стремление
потребителей приобрести квартиры с улучшен-
ной планировкой, реализовав уже имеющееся
жилье на вторичном рынке и добавив для этого
собственные  средства;  неудовлетворительное
состояние  жилищного  фонда  на  вторичном
рыке,  что  по-своему  подчеркивает  уникаль-
ность сложившейся в регионе ситуации.
Соответственно  рынок  жилой  недви-
жимости в Калининградском регионе имеет
специфические  особенности,  касающиеся
как  тенденций  развития  городских  и  сель-
ских  поселений,  так  и  установок  потреби-
телей. На эти тенденции оказывает воздей-
ствие и специфика природно-ландшафтного,
климатического и исторического комплекса.

Библиографический список:
1. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009.
2. Косарева Н.Б., Туманов А.А., Сиваев Д.С. Исследование региональной структуры рынков жилья в России.
3. Цели развития тысячелетия в России: взгляд в будущее. // Доклад о развитии человеческого  потенциала  в  Российской  Федерации  2010.  М.:  б.и.  //  URL:  http://www.unrussia. ru/publications/un_rus.pdf.
4. URL: http://www.mesto. ru/posts/article/227.
5. Безденежных Т.И., Лукин М.В., Шиянова Л.А. Формирование спроса на образовательные услуги с учетом потребности региональной экономики в квалифицированных кадрах. Калининград, 2010.
6.  Калининград:  рынок  недвижимости  и  перспективы  его  развития  //  URL:  http://www.regnum. ru/news/767010.html.










 

Категория: Рынок. Предпринимательство. Бизнес | Добавил: x5443x (15.12.2012)
Просмотров: 526 | Теги: государственное и частное строитель, эксклавный регион, Региональный рынок жилья | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
...




Copyright MyCorp © 2017 Обратная связь