Четверг, 25.05.2017, 00:35
Высшее образование
Приветствую Вас Гость | RSS
Поиск по сайту



Главная » Статьи » Финансы и налоги. Бухгалтерия

Как отразить в учете организации-продавца реализацию объекта недвижимости

Как отразить в учете организации-продавца реализацию объекта недвижимости

Как отразить в учете организации-продавца с 1 июля 2014 г. реализацию объекта недвижимости (административного здания, учтенного организацией в составе объектов основных средств (ОС)) и расходы, связанные с реализацией, если они понесены после передачи здания покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности?

Согласно условиям договора купли-продажи продажная цена здания составляет 18 880 000 руб., в том числе НДС 2 880 000. Акт приема-передачи здания подписан сторонами в июле. Государственная регистрация перехода права собственности на здание к покупателю произведена в августе. Покупатель произвел оплату здания после государственной регистрации.

Поиск покупателя осуществлен при помощи агента - организации, действующей на основании агентского договора. Размер агентского вознаграждения, согласно отчету агента, подписанному в июле, составил 118 000 руб., в том числе НДС 18 000 руб. Кроме того, понесены расходы в виде стоимости услуг технического характера (услуги БТИ по технической инвентаризации), стоимость которых составила 7080 руб., в том числе НДС 1080 руб.

По данным бухгалтерского и налогового учета на момент передачи первоначальная стоимость здания составила 12 000 000 руб., сумма начисленной амортизации - 2 400 000 руб.

Для целей налогового учета доходов и расходов организация применяет метод начисления. Организация составляет промежуточную бухгалтерскую отчетность ежемесячно.

 

Гражданско-правовые отношения

В данном случае по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Передача здания осуществляется путем его предоставления покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта). При этом обязательство продавца передать здание покупателю считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или договором) (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на здание по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Соответственно, право собственности на здание до момента его государственной регистрации сохраняется за продавцом (абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, предусмотренные договором (п. 1 ст. 1008 ГК РФ).

Государственная пошлина

За государственную регистрацию прекращения прав в связи с переходом права к новому правообладателю государственная пошлина не уплачивается (пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса РФ). Государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости, предусмотренную пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, уплачивает покупатель недвижимости. По данному вопросу см. также Письма Минфина России от 16.06.2011 N 03-05-06-03/46, от 17.10.2011 N 03-05-05-03/35.

Бухгалтерский учет

Расходы, связанные с продажей здания, в виде остаточной стоимости здания включаются в состав прочих расходов организации (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, п. 31 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).

Расходы в бухгалтерском учете признаются при соблюдении условий, предусмотренных п. 16 ПБУ 10/99, т.е. в отношении остаточной стоимости объекта ОС - после фактической передачи его покупателю, а в отношении оплаты услуг сторонних организаций - после их фактического оказания. Однако при признании расходов необходимо учитывать требования абз. 2 п. 19 ПБУ 10/99, согласно которому расходы признаются в отчете о финансовых результатах с учетом соответствия доходов и расходов. При этом данная норма распространяется на все расходы, в том числе и на прочие. Следовательно, расходы в виде остаточной стоимости здания признаются в момент признания доходов от его продажи.

При передаче здания покупателю по акту в учете организации-продавца отражается выбытие здания, при этом стоимость здания подлежит списанию с бухгалтерского учета независимо от факта государственной регистрации перехода права собственности (п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).

Для отражения выбытия объектов ОС согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета и финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, к счету 01 "Основные средства" может открываться аналитический счет 01-в "Выбытие основных средств". По дебету данного счета отражается первоначальная стоимость выбывающего объекта, а по кредиту - сумма накопленной амортизации. По окончании процедуры выбытия остаточная стоимость списывается со счета 01 (как правило, на счет 91 "Прочие доходы и расходы").

Согласно разъяснениям Минфина России если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта ОС (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта ОС до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 "Товары отгруженные" (отдельный субсчет "Переданные объекты недвижимости"). При этом в бухгалтерском балансе данные активы отражаются в составе оборотных активов (по данному вопросу см. Письма Минфина России от 27.01.2012 N 07-02-18/01 "Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2011 год", от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (доведено до нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)). В этом случае при передаче объекта недвижимости покупателю в бухгалтерском учете организации-продавца на остаточную стоимость выбывающего здания производится запись по дебету счета 45, аналитический счет, например, "Переданные объекты недвижимости", и кредиту счета 01, аналитический счет 01-в.

Одновременно с записью по передаче имущества производится запись по начислению НДС, предъявленного покупателю здания, по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (аналитический счет, например, "НДС, предъявленный при реализации недвижимости") в корреспонденции с кредитом счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" (порядок начисления НДС см. в разделе "Налог на добавленную стоимость" данной консультации) <*>.

По общему правилу себестоимость отгруженных товаров, сданных работ и оказанных услуг, по которым не признана выручка, отражается в бухгалтерском балансе по фактической (или нормативной (плановой)) полной себестоимости, включающей наряду с производственной себестоимостью затраты, связанные с реализацией (сбытом) продукции, работ, услуг, возмещаемых договорной (контрактной) ценой (п. 61 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н).

Следует отметить, что аналогичный порядок для признания расходов, связанных с продажей прочего имущества, которые признаются в качестве прочих расходов, на нормативном уровне не определен. В свою очередь, п. 21.1 ПБУ 10/99 предусмотрено, что в случае выделения в отчете о финансовых результатах видов доходов, каждый из которых в отдельности составляет пять и более процентов от общей суммы доходов организации за отчетный год, в нем показывается соответствующая каждому виду часть расходов. Данное требование может не соблюдаться в том случае, если соответствующие правила бухгалтерского учета предусматривают или не запрещают такое отражение, а также при условии несущественной величины расходов и связанных с ними расходов для характеристики финансового положения организации (п. 21.2 ПБУ 10/99).

Таким образом, исходя из анализа совокупности норм (п. п. 19, 21.1, 21.2 ПБУ 10/99), можно сделать вывод, что стоимость услуг сторонних организаций, связанных с продажей здания, может быть признана в составе прочих расходов в момент признания доходов от продажи здания. До этого момента аналогично остаточной стоимости выбывшего здания в бухгалтерском учете стоимость услуг может быть отражена по дебету счета 45, например, на отдельно выделенном аналитическом счете "Расходы, связанные с продажей недвижимости". Данный порядок не противоречит также Инструкции по применению Плана счетов, согласно которой по дебету счета 45 отражаются расходы по отгрузке товаров (при их частичном списании).

Однако ввиду того, что обязанность признания расходов, связанных с продажей прочего имущества, одновременно с признанием доходов на законодательном уровне не закреплена, организация может выбрать иной порядок признания таких расходов, относя их на счет 91, субсчет 91-2 "Прочие расходы", на дату выполнения условий признания расходов, предусмотренных п. 16 ПБУ 10/99, т.е. в данном случае - на дату подписания актов об оказании услуг, отчета агента.

Порядок учета расходов, связанных с получением прочих доходов, которые производятся в отчетных периодах, предшествующих признанию этих прочих доходов, на наш взгляд, должен быть закреплен в учетной политике организации (что следует из п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" (ПБУ 1/2008), утвержденного Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н).

В данной консультации исходим из предположения, что организация расходы, связанные с продажей здания, признает одновременно с доходами. Тогда на дату подписания акта приема-передачи оказанных услуг, дату подписания отчета агента стоимость оказанных услуг отражается по дебету счета 45, аналитический счет, например, "Расходы, связанные с продажей недвижимости", в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (Инструкция по применению Плана счетов).

Поступления от продажи здания, учитываемого в качестве объекта ОС, включаются в состав прочих доходов организации (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). Доходы от продажи здания признаются на дату перехода права собственности на него к покупателю (в данном случае в августе) в размере договорной стоимости (п. п. 10.1, 12, 16 ПБУ 9/99, п. п. 30, 31 ПБУ 6/01).

Доходы от продажи здания в бухгалтерском учете отражаются записью по дебету счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" и кредиту счета 91, субсчет 91-1 "Прочие доходы". Одновременно записью по дебету счета 91, субсчет 91-2, и кредиту счета 45, аналитические счета "Переданные объекты недвижимости", "Расходы, связанные с продажей недвижимости", признаются расходы, связанные с продажей здания, в виде остаточной стоимости здания и стоимости услуг БТИ и агента. Записью по дебету счета 91, субсчет 91-2, в корреспонденции с кредитом счета 76, аналитический счет "НДС, предъявленный при реализации недвижимости", признается в расходах сумма предъявленного покупателю при передаче недвижимости НДС (Инструкция по применению Плана счетов) <*>.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

При реализации объектов недвижимости на территории РФ возникает объект налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

С 01.07.2014 моментом определения налоговой базы при реализации недвижимости является день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ) <**>.

Налоговая база определяется как стоимость здания, исчисленная исходя из цены, установленной договором, заключенным с покупателем без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

НДС, предъявленный сторонними организациями, оказывающими услуги, связанные с продажей здания, организация вправе принять к вычету на основании правильно оформленных счетов-фактур после принятия к учету оказанных услуг (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Налог на прибыль организаций

Выручка от продажи здания (без учета НДС) признается доходом от реализации исходя из договорной цены здания (пп. 1 п. 1, абз. 5 п. 1 ст. 248, п. п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).

В силу абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ при применении метода начисления доход от реализации здания (недвижимого имущества) признается организацией на дату передачи здания покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

При реализации здания организация вправе уменьшить доход, полученный от такой операции, на остаточную стоимость здания, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ, а также на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализаций (в рассматриваемой ситуации это услуги БТИ и агента по поиску покупателя) (пп. 1 п. 1, абз. 14 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Стоимость оказанных услуг, связанных с продажей здания, признается в расходах на основании акта об оказании услуг, отчета агента на дату подписания данных документов, но не ранее признания доходов от реализации здания (п. 1 ст. 252, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Применение ПБУ 18/02

Поскольку доходы от продажи здания и расходы в виде остаточной стоимости здания в налоговом учете признаются на дату передачи здания покупателю, а в бухгалтерском учете - на дату перехода права собственности, в месяце передачи здания покупателю в учете организации возникают:

- вычитаемая временная разница в размере договорной стоимости здания (без НДС) и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА) (п. п. 11, 14 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль" ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н);

- налогооблагаемая временная разница в размере остаточной стоимости здания и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство (ОНО) (п. п. 12, 15 ПБУ 18/02).

Вследствие признания расходов, связанных с продажей здания, в налоговом учете на дату подписания акта приема-сдачи оказанных услуг и отчета агента, а в бухгалтерском учете - на дату перехода права собственности на здание, на дату подписания акта, а также отчета агента возникают налогооблагаемая временная разница в размере стоимости оказанных услуг и соответствующее ей ОНО (п. п. 12, 15 ПБУ 18/02).

На дату перехода права собственности на здание к покупателю и признании доходов и расходов от продажи объекта ОС данные временные разницы, ОНА, ОНО погашаются (п. п. 17, 18 ПБУ 18/02). Бухгалтерские записи по возникновению и погашению ОНА и ОНО производятся в порядке, установленном Инструкцией по применению Плана счетов, и приведены ниже в таблице проводок.

Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок

К балансовому счету 01:

01-э "Основные средства в эксплуатации";

01-в "Выбытие основных средств".

К балансовому счету 45:

45-ос "Переданные объекты недвижимости";

45-з "Расходы, связанные с продажей недвижимости".

К балансовому счету 68:

68-НДС "Расчеты по НДС";

68-нп "Расчеты по налогу на прибыль организаций".

 

Содержание операций

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Первичный документ

При подписании акта приема-сдачи оказанных услуг, отчета агента

Отражена стоимость услуг БТИ

45-з

60

6000

Акт приема-сдачи оказанных услуг

Отражено ОНО со стоимости услуг БТИ

(6000 x 20%)

68-нп

77

1200

Бухгалтерская справка-расчет

Отражена сумма НДС, предъявленная в стоимости услуг БТИ

19

60

1080

Счет-фактура

НДС со стоимости БТИ принят к вычету

68-НДС

19

1080

Счет-фактура

Отражена стоимость услуг агента

45-з

60

100 000

Отчет агента

Отражено ОНО с суммы агентского вознаграждения

(100 000 x 20%)

68-нп

77

20 000

Бухгалтерская справка-расчет

Отражена сумма НДС, предъявленная агентом в стоимости агентского вознаграждения

19

60

18 000

Счет-фактура

НДС со стоимости агентского вознаграждения принят к вычету

68-НДС

19

18 000

Счет-фактура

На дату передачи здания

Списана первоначальная стоимость здания

01-в

01-э

12 000 000

Акт о приеме-передаче здания (сооружения)

Списана сумма амортизации по выбывающему зданию

02

01-в

2 400 000

Акт о приеме-передаче здания (сооружения)

Списана остаточная стоимость здания

(12 000 000 - 2 400 000)

45-ос

01-в

9 600 000

Акт о приеме-передаче здания (сооружения)

Начислен НДС при реализации здания

(18 880 000 x 18/118)

76

68-НДС

2 880 000

Счет-фактура

Отражен ОНА с суммы дохода, признанного в налоговом учете

((18 880 000 - 2 880 000) x 20%)

09

68-нп

3 200 000

Бухгалтерская справка-расчет

Отражено ОНО с остаточной стоимости здания

(9 600 000 x 20%)

68-нп

77

1 920 000

Бухгалтерская справка-расчет

На дату перехода права собственности

Признан прочий доход от продажи здания

62

91-1

18 880 000

Акт о приеме-передаче здания (сооружения)

Погашен ОНА с суммы дохода, признанного в налоговом учете

68-нп

09

3 200 000

Бухгалтерская справка

Отражена сумма начисленного и предъявленного покупателю НДС <*>

91-2

76

2 880 000

Счет-фактура,

Бухгалтерская справка

Списана остаточная стоимость здания в составе прочих расходов

91-2

45-ос

9 600 000

Бухгалтерская справка

Погашено ОНО с остаточной стоимости здания

77

68-нп

1 920 000

Бухгалтерская справка

Признана расходом сумма затрат на услуги сторонних организаций

(100 000 + 6000)

91-2

45-з

106 000

Бухгалтерская справка

Погашено ОНО со стоимости услуг БТИ

77

68-нп

1200

Бухгалтерская справка

Погашено ОНО с суммы агентского вознаграждения

77

68-нп

20 000

Бухгалтерская справка

На дату поступления денежных средств от покупателя

Поступили денежные средства от покупателя в оплату здания

51

62

18 880 000

Выписка банка по расчетному счету

 

--------------------------------

<*> Следует отметить, что рассмотренные выше записи в части отражения на счете 91, субсчет 91-1, выручки от продажи недвижимости с учетом НДС, а начисленного НДС - по дебету счета 91, субсчет 91-2, не являются единственно возможными. Это объясняется тем, что исходя из совокупного анализа норм ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99 налоги, предъявленные к уплате покупателям, не соответствуют понятию доходов и расходов и не должны формировать показатели прочих доходов и расходов, приводимые в отчете о финансовых результатах. Это следует, в частности, из абз. 2 п. 3 ПБУ 9/99, примечания 5 в Приложении N 1 к Приказу Минфина России от 02.07.2010 N 66н "О формах бухгалтерской отчетности организаций".

Соответственно, запись по признанию доходов от продажи объектов ОС может быть произведена на сумму, определенную договором, за вычетом НДС. В этом случае на сумму предъявленного покупателю НДС может быть произведена запись по дебету счета 62 и кредиту счета 68. Выбранный порядок учета доходов от продажи объектов ОС, в том числе объектов недвижимости, закрепляется в учетной политике для целей бухгалтерского учета (п. 7 ПБУ 1/2008).

Дополнительную информацию по данному вопросу см. в консультации М.С. Радьковой.

<**> Напоминаем, что до 01.07.2014 (до внесения изменения в п. 3 ст. 167 НК РФ Федеральным законом от 20.04.2014 N 81-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации") моментом отгрузки при реализации объектов недвижимости являлась дата перехода права собственности на объект недвижимости от поставщика к покупателю.

Категория: Финансы и налоги. Бухгалтерия | Добавил: x5443x (30.07.2014)
Просмотров: 1184 | Теги: купля-продажа, НДС | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
...




Copyright MyCorp © 2017 Обратная связь