Воскресенье, 11.12.2016, 16:46
Высшее образование
Приветствую Вас Гость | RSS
Поиск по сайту


Главная » Статьи » Рынок. Предпринимательство. Бизнес

ИССЛЕДОВАНИЕ КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

И.С.Еграшин, А.С.Лапин

ИССЛЕДОВАНИЕ КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

В настоящее время не существует обобщающего подхода к выделению категорий жилья по качественным признакам. Подходы к типизации объектов жилищной недвижимости основаны на изучении потребительских свойств этого специфического товара. В статье предложено отойти от общепринятых типов жилья с целью учёта региональной специфики жилищного фонда. Статистические исследования и экспертные оценки позволили выделить восемь групп объектов жилищной недвижимости, отличающихся своими качественными характеристиками. Это позволит применять их для исследования потребительских предпочтений на рынке жилья и принятия решения о совершенствовании его структуры.

Ключевые слова: рынок жилищной недвижимости, качественные характеристики жилья, типизация объектов жилищной недвижимости, признаки типизации, критерии типизации, потребительские предпочтения, категории жилья, потребительские предпочтения, оптимизация структуры жилищного фонда.

 

Термин «жилье» выступает довольно широким понятием, включающим: новые квартиры (первичный рынок), квартиры, бывшие в употреблении (вторичный рынок), загородные дома, городские особняки, коттеджи, земельные участки, недвижимость за границей, квартиры и дома в наём.

Необходимо отметить, что в настоящее время ещё не существует чёткой однообразной градации элитной, бизнес-, эконом- и муниципальной недвижимости, позволяющей всецело охватить рыночные характеристики жилья. Основные подходы к типизации жилых помещений с позиции потребительских свойств основываются на градации «элитности/типичности» жилья и выделении его определённых характеристик. По уровню элитности жилья участники рынка, присваивают имеющимся предложениям различные группы, такие как: класс А, люкс, премиум, де люкс и т.д. Причём риэлтерские фирмы и застройщики могут подразумевать совершенно разные параметры под этими маркетинговыми марками. В целом, по обобщённым качественным характеристикам жилье в многоквартирных домах классифицируют по следующим уровням: элитные квартиры, квартиры повышенной комфортности, типовые квартиры, ветхое жилье [3].

В качестве специфических характеристик жилья, формирующих определённые потребительские предпочтения, может выступать перечень разнообразных свойств, определяемых как на уровне исторически сложившейся застройки города, так и специфических конструктивных решений.

Они могут быть описаны следующим набором параметров: площадь (общая и жилая); этаж; этажность дома; материал стен; инженерно-технические и социально-бытовые характеристики; наличие средств связи; удалённость от центра или престижного района; расположение относительно транспортных узлов; расположение относительно центров локального влияния как позитивного (места учёбы детей, магазинов и др.), так и негативного воздействия (производственные объекты, железнодорожные пути, автомагистрали и пр. неблагоприятные факторы).

В обобщённом виде описанные критерии оценки жилья и выделяемые типы представлены на рис. 1.
 

Рис. 1. Основные критерии типизации объектов жилищной недвижимости

Отметим, что предлагаемая группировка критериев и рассматриваемая типизация жилья составлены автором на основе обобщения существующих подходов, представленных преимущественно в специализированной литературе. Отсутствие устоявшейся типизации жилья в определённой степени затрудняет потребительский выбор, вместе с тем является побудительным фактором к формированию самостоятельной структуры предпочтения жилья у потребителей.

Каждый потребитель ставит собственные жизненные цели, в состав которых может входить или не входить приобретение личного жилья.

Ориентированность потребителя на приобретение жилья определённого типа показывает высокий уровень значимости некоторых характеристик жилья для покупателя и не рассматривает конкурирующие предложения других типов.

Ключевые особенности приобретения жилья - его высокая стоимость и длительное использование - предопределяют влияние на процессы покупки большой совокупности факторов и одновременно исключение сиюминутных воздействий, характерных для поведения покупателей на потребительском рынке, например, влияния моды, сезонности и особых эмоциональных состояний (кроме отдельных случаев явно нерациональных действий).

Ориентации поведения потребителей рассматриваются во взаимосвязи со следующими типами жилья, которые также могут быть уточнены и детализированы применительно к условиям региона, где будет проводиться исследование поведения покупателей.

В литературе предлагается следующая классификация качественных характеристик жилья: 1) элитное жильё - отдельные коттеджи или большие квартиры в центре поселений в престижных районах; 2) новое жильё с улучшенной планировкой - новостройки с ориентацией на качественные характеристики зданий; 3) новое дешёвое жильё - серийные дома эконом-класса; 4) хорошее жильё на вторичном рынке - большие квартиры в престижных районах; 5) дешёвое жильё на вторичном рынке - недорогие квартиры в спальных районах; 6) индивидуальное строительство - участки под застройку в черте города; 7) аренда элитная - сдающиеся в аренду квартиры большой площади с высокой степенью оснащённости; 8) аренда жилья среднего уровня комфортности - квартиры для проживания семьи с детьми с достаточным уровнем оснащения; 9) аренда экономичная — наиболее дешёвая аренда жилья.

В обобщённом виде результаты анализа подходов к выделяемым типам объектов жилищной недвижимости представлены на рис. 2.

Приведённые типы объектов жилищной недвижимости могут иметь определённые региональные отличия, вызванные самыми различными факторами развития рынка недвижимости.
В ходе исследования нами были применены методы экспертных оценок для выделения типов объектов жилищной недвижимости на рынке г. Кемерово.

В результате нами были выделены следующие типы жилья:
1. Жильё низкого уровня комфортности и качества. Это жильё чаще всего используется для временного (от нескольких месяцев до нескольких лет) проживания. К этой группе можно отнести так называемые «гостинки», помещения барачного типа, доходные дома для малоимущих, студенческие общежития и другие жилищные помещения, не отвечающие современным представлениям об удобстве и комфорте. Жилищные объекты этого типа уже не строятся, их месторасположение не связано с престижными или популярными районами города, но при этом хорошо обеспечены транспортной сетью, поскольку фрагментарно присутствуют практически во всех района города, кроме районов новой застройки.
 

Рис. 2. Типы объектов жилищной недвижимости, выделяемые в исследованиях (составлено по [1, 2, 4])

2. Жильё с минимальным набором функциональных удобств, не отличающееся комфортностью планировок. Такое жилье массово используется для постоянного проживания семей, занимает наибольшую долю общего жилищного фонда, представлено пятиэтажными кирпичными и панельными домами постройки 60-80-х гг., расположенными во всех районах города. К этой же группе нами предлагается относить ещё более старый жилищный фонд довоенной и послевоенной постройки, представленный двух-, трёх- и четырёхэтажными домами. Значительную часть этой категории составляют также панельные дома 80-х гг. определённой планировки. В то время они назывались домами с улучшенной планировкой. Это в основном девятиэтажные панельные дома с большим числом однотипных квартир, включающих по 1 -4 комнаты, с балконами, лоджиями, лифтами и мусоропроводами. К этой же категории следует, на наш взгляд, отнести частные дома старой постройки, функционирующие без коммунальных удобств, с печным отоплением, без канализации.

3. Жильё массового спроса современного типа планировки, создаваемого в последние 10 лет за счёт частного финансирования с долей государственной поддержки. Данная категория жилья - это новые квартиры, в основном построенные в рамках программы «Жилище», панельные, различной этажности. Такие квартиры предназначены для социально незащищённых категорий населения, часто передаются им безвозмездно либо на льготных условиях. Это новый жилищный фонд, для которого специально проектируются современные микрорайоны с развитой социально-бытовой и инженерной инфраструктурой. Такое жильё может быть использовано домохозяйствами многие годы, его замена может быть вызвана только потребностями семьи.

4. Жильё повышенного уровня комфортности в новом жилищном фонде. Это удобные и комфортабельные квартиры в домах нового типа, построенных как из кирпича, так и из монолитного бетона с применением новых конструкционных и отделочных материалов. Они располагаются в удобных и престижных районах города, микрорайоны снабжены всеми необходимыми элементами инфраструктуры, включающей детские сады, школы, торговые предприятия, автосервис и парковки, места для занятий спортом и досуга. Данные квартиры рассчитаны на потребителей со средним уровнем доходов, стабильной занятостью и хорошей кредитной историей. Владельцы этого жилья - представители формирующегося среднего класса, которые готовы приобретать удобное комфортабельное и даже дорогое жильё для постоянного проживания с учётом возможного развития семьи.

5. Комфортное жилье. Это жилье в новых жилых кварталах, построенное в виде удобных комплексов в популярных или престижных районах города по новым современным проектам с применением новых строительных технологий, современных материалов. Данный тип жилищной недвижимости располагает также всеми видами социально-бытовой инфраструктуры, но эти услуги более высокого качества, отличаются к тому же высоким ценовым уровнем и разнообразием выбора.

6. Жильё повышенной комфортности. Это также новое современное жильё, сопровождаемое дополнительными услугами по сравнению с предыдущими двумя видами, построенное в расчёте на доходы, значительно превышающие средний уровень. Данный тип жилья приобретается владельцами не только в качестве места постоянного проживания, но и как средство подтверждения их статуса, в целях обеспечения престижа и демонстрации причастности к определённой социальной группе, характеризующейся высоким общественным положением, доходом, успешностью.

7. Элитное жильё. Данный тип жилищной недвижимости в г. Кемерово создаётся в престижном историческом центре города, в непосредственной близости от удобных мест общегородского пользования - торговых улиц, парков, театров, зданий, где располагаются органы регионального управления. Применяемые технологии строительства и отделки квартир делают не только дорогими, но и позволяют сделать эти жилища удобными, оснащёнными системами интеллектуального автономного управления всеми функциями, обеспечивающими комфортность и безопасность. Данные объекты жилищной недвижимости также приобретаются для демонстрации своего статуса, особого положения в обществе, успеха и достатка.

8. Жильё премиум-класса. К этой категории жилищной недвижимости мы предлагаем отнести комфортабельные частные дома (особняки) со всеми удобствами, расположенные в специально созданных элитных посёлках в удобных экологически чистых районах города и пригородной зоны, обеспечивающие владельцам достаточно большую жилую площадь, земельный участок, всю необходимую социально-бытовую инфраструктуру, в том числе обеспечение безопасности и транспортную доступность. К этому виду следует отнести также отдельные жилищные комплексы премиум-класса, состоящие из многоэтажных жилых домов высокой комфортности и высокой стоимости.

Выделение перечисленных типов жилья основано не только на экспертных оценках, но и на исследовании статистических данных по вводу жилья. В качестве единицы измерения в исследованиях была выбрана структура населения города с выделением доли проживающих в том или ином типе объектов жилищной недвижимости. В результате анализа была установлена действующая структура жилищного фонда г. Кемерово, которая представлена в таблице.

Как видно из таблицы, наибольшую долю существующего жилищного фонда составляет жильё с минимальным набором удобств, призванное обеспечить «крышу над головой», место проживания. Этот жилищный фонд располагает возможностями предоставления услуг социально-бытовой инфраструктуры жителям таких домов за счёт общегородских или общерайонных предприятий, находящихся в доступном для них ценовом сегменте. Этот жилищный фонд создан более 20-30 лет назад, в квартирах этого типа распространены перепланировки с целью обеспечения более высокой комфортности. Но это не меняет его качества принципиально.

Структура жилищного фонда г. Кемерово

Второе место в структуре жилищного фонда принадлежит жилью повышенной комфортности. Такое жилье преимущественно приобретается через ипотечные схемы, оформляется с участием специализированных ипотечных агентств, рассчитано на молодую семью, где есть дети, и замена объекта ипотеки предполагается не скоро.

Жильё массового спроса, создаваемое с участием государственного финансирования, не занимает пока ведущего положения в структуре жилищного фонда города. Жилища с высоким качеством (категории 6-8) в сумме обеспечивают только 6 % общего фонда. Это явно недостаточно. Следует обратить внимание, что устаревшая и некомфортная для проживания часть жилищного фонда также занимает 6 % в общей структуре. Комфортное жильё в общей структуре городского жилищного фонда составляет не более 25 %.
В какой степени сложившаяся структура жилищного фонда соответствует представлениям потребителей о его востребованной структуре, необходимо исследовать с применением социологических методов, позволяющих изучить предпочтения потребителей.

Идея оптимизации структуры жилищного фонда может рассматриваться как часть предпринимательского подхода с целью гарантированной реализации объектов жилищного фонда и получения предпринимательского дохода.

Список литературы

1. Лапин А.С. Проблемы формирования первичного рынка жилья в Кемеровской области / Инновационное развитие торговли: монография / под ред. Ю.Н. Клещевского, И.А. Кудряшовой. Кемерово: ООО «Сибирская издательская группа», 2012.
2. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000.
3. Попова JI.X. Методологические аспекты формирования и реализации региональной жилищной политики // Современные аспекты экономики. Санкт-Петербург, 2005. № 16(83).
4. Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Королева Н.В., Пинегина М.В. Методы анализа и моделирования процессов внедрения современных технологий в управление жилищным фондом //Аудит и финансовый анализ. 2002. № 4.

Социогуманитарный вестник Кемеровского института (филиала) РГТЭУ № 2(11). 2013

Категория: Рынок. Предпринимательство. Бизнес | Добавил: x5443x (07.07.2016)
Просмотров: 93 | Теги: недвижимость, Жилье | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
...




Copyright MyCorp © 2016