Воскресенье, 19.11.2017, 22:37
Высшее образование
Приветствую Вас Гость | RSS
Поиск по сайту



Главная » Статьи » Рынок. Предпринимательство. Бизнес

СТРОИТЕЛЬСТВО ДОХОДНЫХ ДОМОВ В г. МАГАДАНЕ КАК ИНСТРУМЕНТ РЕАЛИЗАЦИИ СОЦИАЛЬНО-ОРИЕНТИРОВАННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ

Н.А.Карташова, Т.А.Шаповалова

СТРОИТЕЛЬСТВО ДОХОДНЫХ ДОМОВ В г. МАГАДАНЕ КАК ИНСТРУМЕНТ РЕАЛИЗАЦИИ СОЦИАЛЬНО-ОРИЕНТИРОВАННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ

В статье рассматриваются вопросы строительства доходных домов в г. Магадане. Дается оценка коммерческой эффективности проекта строительства доходного дома в г. Магадане.

Ключевые слова: доходный дом, инвестиции, проект, эффективность. 

 

Обеспеченность комфортным и доступным жильем - один из важнейших показателей уровня и качества жизни населения. Повышение уровня обеспеченности жильем - одно из приоритетных направлений экономической и социальной политики государства, важнейшая задача руководства страны и региональных властей. Однако, согласно данным экспертов Агентства ипотечного жилищного кредитования, около 23 млн. российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Порядка 8 млн. потенциально согласны с этой целью арендовать жилье, около 4 млн. семей снимают квартиры. Актуальной проблема является и для Магаданской области. В связи с ликвидацией многих колымских поселков и интенсивной внутренней миграцией населения спрос на благоустроенное жилье в областном центре постоянно растет. При этом анализ показателей оценки реализации задач Стратегического плана (Концепции стратегического развития) города Магадана до 2020 г. [1] говорит о том, что площадь введенных в эксплуатацию жилых помещений за счет всех источников финансирования в 2015 г. по сравнению с 2014-м снизилась на 8,9 %, что составляет 37,2 % по отношению к показателям, определенным инерционным сценарием развития, а по отношению к позитивному сценарию развития - только 16,9 %. Средняя обеспеченность жильем в 2015 г. жителей г. Магадана составила 25,2 кв. м, что выше среднероссийского уровня (24,4 кв. м), однако доступность приобретения жилья - 1,7 кв. м за среднюю заработную плату, что ниже ожидаемых 2 кв. м [2]. Таким образом, жилищная политика государства, направленная исключительно на приобретение жилья в собственность, преждевременна, необходимы альтернативные методы решения жилищной проблемы.

Строительство же государственных или муниципальных доходных домов позволяет решить сразу несколько проблем. Нуждающиеся граждане получат пускай не свое, но доступное современное жилье.

Доходный дом - многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем.

Первый в современной России доходный дом был построен в 2003 г. в Москве в Большом Николоворобьинском переулке. В нем 47 квартир: 6 - двухкомнатных, 19 - трехкомнатных, 21 - четырехкомнатная и 1 - семи- комнатная двухуровневая квартира площадью 300 кв. м. В Канаде около 50 %, а в США - около 30 % населения проживают в съемных квартирах.

Долгое время развитие рынка наемного жилья в России сдерживалось из-за несовершенства законодательства. Однако, изменения, внесенные в нормативно-правовую базу в последние 15 лет, снимают эти ограничения. Так, ст. 19 Жилищного кодекса РФ гласит, что «.собственниками жилых помещений могут быть частные лица, государство или муниципальные образования». Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования», одобренный 09.07.2014 в Совете Федерации Федерального Собрания РФ нацелен на решение задач, поставленных в Указе Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». В нем говорится о необходимости «.обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилого фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.». Закон непосредственно направлен на регулирование правоотношений на российском рынке найма и аренды жилья через механизм государственно-частного партнерства, вводит понятие «некоммерческий наем жилого помещения»: «.жилье по договору некоммерческого найма будет предоставляться в арендных домах, в т. ч. многоквартирных, или их комплексах, в которых все жилые помещения принадлежат одному собственнику, и предусматривает возможность участия в строительстве наемных домов субъектов РФ, муниципальных образований и частных застройщиков».

Решение проблемы обеспечения жильем граждан на основе найма предусмотрено также и программными мероприятиями. Так, Программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» предполагает за период 2013-2030 гг. реализацию инвестиционных проектов по строительству арендных домов общей площадью 76,3 млн. кв. м (1815 квартир средней площадью 42 кв. м) [3].

В настоящее время в рамках национального проекта «Доступное жилье» реализуются проекты строительства жилья эконом- класса на бюджетные средства для сдачи гражданам в коммерческую аренду в Москве, Санкт-Петербурге, Челябинске, Иркутске, Зеленограде (ориентировочная ставка арендной платы - 300 долл. в месяц, срок окупаемости - от 12 до 20 лет). В Дальневосточном федеральном округе первый доходный дом был построен в Хабаровском крае в Бикинском муниципальном районе. Аренда двухкомнатной квартиры (54 кв. м) - 5,0 тысяч рублей, однокомнатной (37 кв. м - 3,5 тыс. руб.), трехкомнатной квартиры (72 кв. м) - 7,5 тыс. руб. в месяц, что значительно ниже рыночных цен. Реализовался проект на условиях софинансирования: 70 % средств выделил краевой бюджет, 30 % - муниципалитет г. Бикина.

Для успешного старта развития сегмента наемного жилья необходимо определение основных целевых групп, рассчитывающих улучшить свои жилищные условия за счет аренды муниципального жилья. Категориями граждан, заинтересованных в социально-ориентированном найме жилых помещений, с нашей точки зрения, могут являться:
- лица с умеренным уровнем дохода;
- граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
- студенческие и молодые семьи;
- приглашенные и молодые специалисты (в т. ч. в рамках государственной программы Магаданской области «Развитие здравоохранения Магаданской области на 2014-2020 годы»), которым предусмотрена компенсация части расходов, связанных с оплатой стоимости найма (поднайма) жилых помещений [5].

Таблица 1
Технико-экономические показатели по объекту «64-квартирный жилой дом в г. Магадане»

Для оценки коммерческой эффективности проекта строительства доходного дома в г. Магадане в качестве объекта- аналога был принят проект строительства 4-этажного 64-квартирного жилого дома в г. Магадане с общей площадью квартир 3580,48 кв. м. Технико-экономические показатели по объекту строительства приведены в табл. 1.

Сметная стоимость строительства составляет 242 273 тыс. руб. В инвестиционные затраты по проекту также были включены расходы на приобретение мебели и электроприборов в сумме 5 000 тыс. руб. На эксплуатационной фазе проекта в качестве эксплуатационных расходов были учтены расходы на содержание жилья, обслуживание приборов учета и другие расходы в сумме 23,19 руб./кв. м. Доходы от сдачи жилья в аренду предусмотрены на уровне 15 тыс. руб. за однокомнатную квартиру, 18 тыс. руб. за двухкомнатную квартиру и 22 тыс. руб. за трехкомнатную квартиру, что ниже цен на рынке арендованного жилья в г. Магадане. Финансовая модель проекта, рассчитанная на недисконтированных и дисконтированных денежных потоках (табл. 2). Для приведения текущих денежных потоков в одному моменту времени была принята норма дисконта Е = 4 %, продолжительность расчетного периода проекта - 35 лет.

Таблица 2
Финансовая модель проекта строительства доходного дома в г. Магадане

Таблица 3
Оценка соответствия инвестиционного проекта качественным критериям

Исходя из имеющихся данных по доходам и расходам проекта, можно рассчитать плановую эффективность проекта и срок его окупаемости. Оценка эффективности проекта проводилась в соответствии с методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов и отбору их для финансирования, утвержденными Министерством экономии РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № BK 477 от 21 июня 1999 г. [5]. Интегральные показатели эффективности проекта приведены в табл. 3.

Расчет показал, что проект удовлетворяет пороговым значениям показателей эффективности и может быть признан эффективным. Важнейшим показателем эффективности проекта является чистый доход (ЧД) и чистый дисконтированный доход (ЧДД), который характеризуют превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами, для данного проекта соответственно, без учета и с учетом временной стоимости денег. Для признания проекта эффективным, с точки зрения инвестора, необходимо, чтобы ЧД (ЧДД) проекта был положительным.

В рассматриваемом проекте чистый доход составит 221 506 тыс. руб., чистый дисконтированный доход - 6 574 тыс. руб. Период окупаемости проекта простой - 18,9 лет, с учетом дисконта - 33, 2 года, что меньше расчетного периода проекта. Индекс доходности (ИД) характеризует относительную «отдачу проекта» на вложенные в него средства. Индекс доходности инвестиций для данного проекта равен 1,03, что больше 1, значит проект эффективен. Внутренняя норма доходности (ВНД) - это такое значение дисконта, при котором ЧДД принимает значение, равное 0, и характеризует устойчивость проекта к условиям его реализации. Для данного проекта ВНД = 4,2 %. Так как ВНД больше ставки дисконтирования, то проект является экономически эффективным и целесообразным.

Поскольку строительство доходного дома в г. Магадане авторами рассматривается как инструмент реализации социально- ориентированной жилищной политики муниципального образования «Город Магадан», то в качестве основного источника инвестиций предполагается использование средств муниципального бюджета.
Показатели эффективности проекта строительства доходного дома в г. Магадане

Таблица 4
Оценка соответствия инвестиционного проекта качественным критериям

Таблица 5
Оценка соответствия инвестиционного проекта количественным критериям

В соответствии с «Правилами проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств бюджета муниципального образования «Город Магадан», направляемых на капитальные вложения», принятых Постановлением мэрии города Магадана от 27.02.2014 № 642 [5], проекты, предусматривающие строительство, реконструкцию и техническое перевооружение объектов капитального строительства, могут получить финансирование полностью или частично за счет средств бюджета муниципального образования «Город Магадан», могут получить положительное заключение в случае соответствия проекта набору количественных и качественных критериев. Оценка осуществляется балльно-весовым методом с приписыванием балла по каждому критерию. В отношении количественных критериев установлены весовые коэффициенты. Результаты проведенной оценки эффективности проекта приведены в табл. 4 и 5.

Интегральная оценка эффективности (Эинт) определяется как средневзвешенная сумма оценок эффективности на основе качественных и количественных критериев по следующей формуле:

Эинт = Ч1 х 0,2 + Ч2 х 0,8,

где Ч1 - оценка эффективности на основе качественных критериев;
Ч2 - оценка эффективности на основе количественных критериев;
0,2 и 0,8 - весовые коэффициенты оценок эффективности на основе качественных и количественных критериев соответственно.

Расчет интегральной оценки эффективности проекта приведен в табл. 6.

При осуществлении оценки эффективности предельное (минимальное) значение интегральной оценки устанавливается равным 70 %. Соответствие или превышение числового значения интегральной оценки, установленному предельному значению, свидетельствует об эффективности инвестиционного проекта и целесообразности его финансирования полностью или частично за счет средств бюджета муниципального образования «Город Магадан». Таким образом, при принятии решения о предоставлении средств бюджета муниципального образования «Город Магадан» для осуществления бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства муниципальной собственности было бы принято положительное заключение.

Государственные органы, муниципалитеты не обладают достаточным количеством свободных средств, которые можно было бы направить на строительство доходных домов. Для повышения заинтересованности частных девелоперов в инвестировании в строительство доходных домов, необходимо обеспечить таким инвесторам меры государственной поддержки, а именно:
- освобождение застройщика, возводящего доходный дом, от аукционных выплат за земельный участок;
- внедрение механизмов долгосрочного кредитования и рефинансирование кредитов на строительство;
- частичное бюджетное финансирование затрат на строительство доходных домов, в т. ч. банковских процентов по строительному кредиту за весь период строительства;
- бесплатное присоединение к инженерно-техническим коммуникациям и предоставление типовой проектной документации;
- налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц, потраченные на найм жилого помещения в доходных домах.

Принятие решения о строительстве доходных домов позволит обеспечить положительные результаты для всех участников рынка жилья. Так, для потенциальных арендаторов можно выделить следующие плюсы:
- нуждающиеся граждане получат доступное современное жилье;
- для аренды жилья не требуются многолетние накопления и кабальные кредитные договоры;
- возможность длительной гарантированной аренды по разумным ценам, устанавливаемые региональным правительством;
- максимальная прозрачность взаимоотношений с арендодателем, социальная защищенность жильцов;
- набор сопутствующих сервисов, который предлагает управляющая компания;
- социальная комфортность, однородный уровень соседей.

Для государства и муниципалитета выгоды также являются очевидными:
- увеличение налоговых и неналоговых поступлений в бюджет от аренды муниципального имущества;
- рост социальной стабильности,
- улучшение условий жизни граждан,
- создание «буфера» между спросом и предложением на рынке жилья, способного снизить рост цен;

Таблица 6
Интегральная оценка эффективности использования средств бюджета МО «Город Магадан», направляемых на капитальные вложения

- сокращение теневого рынка аренды жилья и рост поступлений в бюджет;
- улучшение условий жизни трудовых мигрантов и эффективности контроля соблюдений миграционного законодательства и многое другое.

Таким образом, проведенный анализ правовых, организационных, экономических механизмов строительства доходных домов позволяет сделать вывод, что использование механизмов аренды является действенным инструментом развития рынка недвижимости и реализации концепции доступного жилья, что должно способствовать росту уровня и качества жизни населения в регионе.

Библиографический список

1. Стратегический план (Концепция стратегического развития) города Магадана до 2020 года : утв. решением Магадан. гор. Думы от 19.10.2007 г. № 63-Д [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru.
2. О ходе реализации в 2015 году Стратегического плана (Концепции стратегического развития) города Магадана до 2020 года : аналит. записка [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.analit-zapiska- po-realiz-Stratplana-za-2015-god.ru.
3. Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» : постановление Правительства Рос. Федерации от 15 апр. 2014 г. № 323 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru.
4. Государственная программа Магаданской области «Развитие здравоохранения Магаданской области на 2014-2020 годы» : постановление администрации Магадан. обл. от 31 окт. 2013 г № 1049-па [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.con- sultant.ru.
5. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов : утв. Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 21.06.1999 г № BK 477 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru.
6. Правила проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств бюджета муниципального образования «Город Магадан», направляемых на капитальные вложения : постановление мэрии г. Магадана от 27.02.2014 г. № 642 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consultant.ru.

Вестник Северо-Восточного государственного университета. - № 27. - Магадан : СВГУ, 2017.

Категория: Рынок. Предпринимательство. Бизнес | Добавил: x5443x (13.10.2017)
Просмотров: 25 | Теги: доходный дом | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
...




Copyright MyCorp © 2017 Обратная связь